다주택자 임대주택, 양도세 세제혜택 조건은?

조세특례제한법상 임대주택에 대한 양도세 세제혜택은 양도세 100% 감면과 장기보유특별공제 혜택이 있습니다. 요건을 둘 다 만족 하더라도 둘 중에 하나만 선택할 수 있습니다.

양도세 100% 감면받는 법

C씨는 2018년 4월에 서울 서초구 아파트(전용면적 84㎡)의 분양계약을 하고 계약금을 냈습니다. 완공일은 2020년 3월 즈음인데, 완공 후 기준시가는 9억원 정도가 될 것으로 예상됩니다.. C씨는 이 아파트를 장기임대주택으로 등록하고 10년 이상 임대한 후에 팔면 양도세 100% 감면을 받을 수 있는 건지 물었습니다.

C씨의 경우 2018년 9월 13일 이전에 계약하고 계약금을 냈기 때문에 면적 요건만 적용받습니다. 따라서 면적이 85㎡ 이하이므로 취득일로부터 3개월 이내에 임대주택으로 등록하고 10년 이상 임대하면 임대기간 동안의 양도차익에 대해서 100% 감면을 받을 수 있습니다.(감면세액의 20% 농특세는 발생)

이처럼 임대주택을 양도할 때 요건을 갖추면, 임대기간 중 발생한 양도 소득에 대한 양도세를 100% 감면해주는 규정이 있습니다. 양도세는 감면받고 농어촌특별세로 감면세액의 20%만 내면 됩니다. 임대주택 등록 시기, 면적과 금액, 임대기간, 임대료 상한 요건을 모두 만족해야 합니다.

감면 조건

① 취득일로부터 3개월 이내에 장기임대주택으로 등록합니다. 임대주택을 2018년 12월 31일까지 취득(매매계약 체결 후 계약금 납부한 경우 포함)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 장기일반민간임대주택 등으로 등록해야 합니다. 일몰이 종료되었기 때문에 현재도 가능한 경우는 2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 분양권 정도에 한정됩니다. 또한 취득일로부터 3개월이 지나서 임대주택 등록을 했다면 100% 감면은 적용받을 수 없습니다.

② 면적 기준, 금액 기준 만족
조세특례제한법상 세제혜택을 받으려면 예전에는 면적 기준만 만족(전용면적 85㎡ 이하)하면 되었습니다. 이렇다보니 강남의 고가 소형 아파트도 임대주택으로 등록하면 양도세 100% 감면 혜택을 볼 수 있었죠. 그래서 2018년 9.13 부동산 대책에서 조세특례제한법상 세제혜택 요건에도 금액 기준이 추가되어 임대 개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하여야 합니다. 다만, 2018년 9월 13일 이전에 주택(분양권·입주권 포함)을 취득한 경우, 또는 이날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 종전 규정을 적용해 면적만 85㎡ 이내이면 되고 금액은 상관없습니다.

③ 일정 기간 이상 임대
임대주택으로 등록한 후 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도해야 합니다.

④ 임대료 상한 기준 만족
임대기간 중 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다.

장기보유특별공제 과세특례 받는 법

임대주택을 요건을 갖추고 8년 이상 임대하고 양도하면, 양도차익의 50% 장기보유특별공제를 해주고, 10년 이상 임대하고 양도하면 70%를 해줍니다. 그런데 2019년 12.16 부동산 대책으로 여기에도 일몰이 생겼습니다. 2022년 12월 31일까지 임대주택으로 등록한 경우에 한해서만 이 규정이 적용되는 것이죠.
따라서 다음의 ①, ②, ③의 요건을 만족한 경우, 취득일로부터 3개월 이내에 임대주택으로 등록하고 10년 이상 임대했으면, 양도세 100% 감면과 장기보유특별공제 혜택 중 하나를 선택해서 받을 수 있고, 취득일로부터 3개월이 지나서 임대주택 등록을 했다면 장기보유특별공제 혜택만 받을 수 있습니다.

① 면적 기준, 금액 기준 만족
조세특례제한법상 세제혜택을 받으려면 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하여야 합니다. 또한 2018년 9.13 대책에서는 임대 개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하여야 한다는 금액 기준도 조세특례제한법 추가되었습니다. 다만, 2018년 9월 13일 이전에 주택(분양권·입주권 포함)을 취득한 경우, 또는 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 종전 규정을 적용합니다.
③ 일정 기간 이상 임대
임대주택으로 등록한 후 8년(장기보유특별공제율 50%), 또는 10년(장기보유특별공제율 70%) 이상 계속하여 임대한 후 양도해야 합니다.

③ 임대료 상한 기준 만족
임대기간 중 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다.

④ 2022년 12월 31일까지 임대주택 등록한 경우에 적용됩니다.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』(2020 최신개정)을 바탕으로 재정리한 것입니다.