단계적 장특공 축소에 대비해 부동산 절세

2020년부터 장기보유특별공제 축소

1세대 1주택 비과세 요건을 채운 경우는 장기보유특별공제(이하 장특공) 상관없습니다. 양도가액이 9억원 이하인 경우, 양도세가 비과세라서 공제를 받고 말고 할 게 없죠. 그런데 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었지만, 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 양도세를 비과세해주지 않습니다. 양도차익 전체에 과세하는 것은 아니고 9억원을 초과하는 양도차익 에 대해서만 과세하며 장특공도 해주었죠.

1세대 1주택에 대한 장특공도 축소되고 있습니다. 2019년 12월 말까지는 1세대가 1주택을 3년 이상 보유만 했으면 연 8% 장특공을 적용해주었지만 2020년 1월 1일 이후 양도 분부터는 2년 이상 거주요건을 갖춘 1세대 1주택이어야 연 8%를 공제해 줍니다. 즉 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택이라도 양도일이 2020년 1월 1일 이후라면 2년 이상 거주해야 장특공을 많이 받을 수 있는 것이죠. 정부가 실거주 요건을 더욱 강화한 것입니다.

거주기간 2년이 변수

A씨는 양도일 현재 1세대 1주택(고가주택)인데, 보유기간은 10년 반 정도 되었지만 거주한 적은 없습니다. 이 경우 장특공은 어떻게 될까요?

B씨는 양도일 현재 1세대 1주택자(고가주택)이고, 보유기간이 10년 6개월이며 거주기간은 2년 2개월입니다. 이 경우 장특공은 얼마를 받을 수 있을까요?

2020년 1월 1일부터 12월 31일까지 양도분에 대해서는 2년 이상 거주한 경우에 한해서 보유기간에 대해서 연 8%를 공제받을 수 있습니다. A씨의 경우 거주요건을 채우지 못했으므로 장특공은 연 8%를 받을 수 없고 연 2%를 적용받는데, 10년 이상 보유했으므로 20%를 공제받을 수 있습니다. B씨의 경우는 2년 이상 거주했고 10년 이상 보유했기 때문에, 2020년에 이 주택을 판다면 장특공으로 양도차익의 80%를 공제받을 수 있습니다.

비과세 요건과 장특공 요건은 별개

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우리집은 조정대상지역이긴 하지만, 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택이라서 2년 거주요건이 없습니다 그렇다면 장특공 축소와 상관없는 것 아닐까요?

이런 혼동은 1세대 1주택 비과세 요건과 장특공의 요건을 구분하지 않고 섞어서 생각하는 바람에 생깁니다. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택은 양도가액이 9억원 이하이면, 조정대상지역에 있더라도 2년 거주요건 없이 2년 이상 보유만 해도 1세대 1주택 비과세를 받아 양도세가 없습니다. 단, 고가주택의 경우 양도가액 9억원 초과분에 대해서만 양도세가 과세되는데, 이때 장특공을 연 8% 받으려면 2년 거주를 해야 한다는 의미입니다. 즉, 1세대 1주택 비과세 요건과 장특공의 요건은 별개라고 보면 됩니다.

다음 표와 같이 1세대 1주택 외의 주택, 그리고 1세대 1주택 요건을 갖춘 주택은 장기보유특별공제율이 서로 다르게 적용됩니다.(조세특례제한법에 의한 특례 제외)

2021년부터 보유/거주 요건 따로 챙겨라

B씨의 주택은 보유기간은 10년 이상이고, 거주기간은 2년 2개월입니다. 2021년 이후 팔면 장특공을 얼마나 받을 수 있을까요?

그런데 1세대 1주택 장특공은 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 또 달라집니다. 연 8% 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 구분하여 구한 후 이 둘을 합한 공제율로 적용합니다.

B씨가 2021년에 집을 판다면 보유기간과 거주기간을 각각 계산해서 공제율을 구해야 합니다. 계산해보면 보유기간에 대해 40% 공제율, 거주기간에 대해 0% 공제율이 적용되어 두 개를 합한 40%가 공제됩니다. 결과적으로 B씨는 보유기간은 10년 이상이지만 거주기간은 2년이 약간 넘으므로, 2020년에 팔면 80% 장특공을 받을 수 있지만, 2021년에 팔면 거주기간에 대한 공제율은 없고 보유기간에 대한 40%만 받을 수 있습니다. 즉 양도차익의 40%만큼의 공제가 날아가는 셈입니다.

이렇게 2021년부터 바뀌는 보유기간, 거주기간에 따른 공제율을 적용받기 위해서도 2년 이상 거주요건은 일단 갖추어놓은 상태여야 합니다. 10년 이상 보유만 했고 거주기간이 2년 이상이 안 된다면 연 4%가 아닌 연 2% 공제율을 적용받기 때문입니다.

​잔금일 정할 때 보유기간 계산 필수

매매계약서를 작성할 때는 주택의 보유기간을 계산해본 후에 잔금일을 정해야 합니다. 가령 2010년 1월 9일에 산 아파트를 2020년 1월 7일에 판다면, 보유기간이 겨우 하루 부족한 9년이어서 장기보유특별공제율이 18%입니다.. 하지만 하루 뒤인 1월 8일에 팔면 10년이어서 공제율이 20%가 됩니다. 이처럼 고작 하루 차이로 양도세를 수십만원에서 수백만원까지 아낄 수 있으므로 매매계약서를 쓸 때는 보유기간을 꼼꼼히 체크해서 잔금일을 정하세요.

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이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』(2020 최신개정)을 바탕으로 재정리한 것입니다.

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