실사례로 알아보는 상권 분석 A TO Z

이 자리에서 뭘할까?

예전에 경기도 분당구 수내역 상권에 경매로 점포를 얻은 점포 주인으로부터 적합업종에 대한 컨설팅을 의뢰받았던 적이 있습니다. 적합업종 컨설팅이란 이미 점포가 정해져 있는 곳에 가장 적합한 업종이 어떤 것인지 상권 분석을 통해 그 방안을 제시해주는 것입니다.
의뢰인은 점포가 수내역 중심가에 위치해 있고 이전에 오랫동안 유명 어학원을 운영한 자리라서 금방 세입자가 들어올 것이라 생각해, 경매로 시세보다 싸게 그 물건을 잡았습니다. 하지만 평수가 넓어서인지 건물 임대료 및 월세, 관리비가 비싸서인지, 경기 탓인지 장기간 공실이 이어져서 더 이상 비워둘 수가 없어 직접 외식업을 운영하기 위해 의뢰를 한 것이었습니다.

상권 형성 범위 파악

상권 분석 시에는 우선 상권이 형성된 범위를 알아야 합니다. 그러기 위해서는 먼저 지도를 펼쳐놓고 내 점포의 위치를 파악하고, 내 점포가 영향을 미치고 있는 상권의 거리를 파악해야 합니다. 예를 들어 수내역 상권의 경우 수내역을 기준으로 좌우로 매우 작게 메인 상권이 형성되어 있고, 수내역에서 나와 육교를 지나 형성되어 있는 아파트 밀집지역이 서브 상권입니다.

상권 소비층 파악 – 고객 분석

온라인의 발달로 고객이 매장을 찾는 관점과 방법이 과거와 달라져서 이제는 다른 지역에서도 많은 고객이 방문하지만, 상권 분석 후 메인 상권과 서브 상권의 주 소비층을 분석하여 그들이 원하는 아이템으로 창업하는 것이 보다 유리합니다. 상권 내에서 우선 자리를 잡아야 내 점포의 상권을 더 넓혀갈 여유도 생기는 것이니까요. 그래서 대표 상권(예를 들어 강남역)을 제외하고는 상권 분석에서 가장 중요한 것이 상권 내 주 소비 인구와 관련된 데이터를 분석하는 것입니다.
아무리 좋은 점포를 구하고 멋진 인테리어에 맛있는 메뉴로 구성을 해놓아도 주 고객이 원하지 않는 아이템과 콘셉트라면 무의미합니다. 그래서 인구 수, 세대 수, 주거형태, 매매가, 전세가, 연령대, 성별, 직업, 소득수준, 소비수준, 주동선 등의 데이터 분석이 선행되어야 합니다. 이 데이터는 소상공인 상권 분석, KB부동산, 각 지역 구청, 통계청 등의 사이트를 통해 확인할 수 있습니다.

상권 내 업종 분포 확인

고객 분석이 완료되면 현재 상권 내의 업종 분포를 확인해야 합니다. 업종 역시 소상공인 상권 분석 사이트에 들어가면 업종별로 최근 몇 년간 점포 수의 변화 추이를 한눈에 확인해볼 수 있고, 포털 사이트 지도에 점포 주소를 입력하고 과거 촬영된 거리뷰를 확인하면 그 자리뿐만 아니라 상권 내 점포들의 몇 년간의 변화를 확인할 수 있습니다.
또한 해당 상권의 매출액 분포를 확인하여 소비수준과 내가 하려는 업종의 매출액 규모를 가늠해봐야 합니다. 그 뒤에는 직접 상권으로 나가서 업종 분포를 확인하면서 대조해보는 과정을 꼭 거쳐야 합니다. 직접 둘러보면서 맛도 보고, 운영은 잘 되는지, 고객은 많은지, 차별화 요소는 무엇인지, 얼마나 오래 운영했는지 등 다양한 항목들을 꼼꼼히 살펴보세요. 이 과정을 통해 고객들이 선호하는 업종과 공통된 요소들을 확인할 수 있습니다.

점포 및 입지 분석

다음으로는 내가 오픈하려고 하는 점포 및 입지 분석을 해야 합니다. 선택한 업종을 오픈하기에 건물 및 인근 업종 구성, 점포 규모, 평수, 층수, 위치, 모양, 투자비와 기타 비용(보증금, 권리금, 임차료, 관리비), 시설(상하수도, 전기용량, 도시가스, 정화조, 창고, 화장실, 주차) 등이 적합한지 알아보고, 또한 가시성, 접근성, 인지성, 입지성, 주변 환경(교통조건, 집객시설, 단절 요인, 발전 가능성) 등은 괜찮은지 확인해야 합니다. 경험이 없는 초보 창업자라면 사실상 혼자 힘으로 전부 파악하기는 쉽지 않습니다. 이럴 땐 동네 부동산이 아닌 상권 분석 전문가나 장사 경험이 있는 지인에게 도움을 요청하면 좀 더 수월하게 체크할 수 있습니다.

아이템 선정 및 사업타당성 분석

마지막으로 지금까지 조사한 데이터를 정리하여 항목별 예상 투자 비용 및 매출액을 산출하고 사업타당성 분석을 한 후 창업 여부를 결정하면 됩니다.

이 포스트는 『골목식당 전쟁』(조현기 지음)에서 발췌, 재정리한 것입니다.