매매가 전세가 버블 확인하는 법

현재 매매가가 싼지, 앞으로 얼마나 오를지 정확히 알 수 있는 사람은 없습니다. 하지만 리스크를 줄이고 기대수익을 높이기위해서는 버블이 잔뜩 끼어 있는 지역과 대상은 피해야 합니다. 따라서 투자지역과 대상을 선정할 때 매매가가 통화량의 증가 대비 저평가되어 있는 지역인지 확인하는 것이 매우 중요하죠. 현 시스템이 유지된다는 가정 아래 가격은 통화량의 증가에 따라 변화할 것이라는 사실에 베팅하는 것입니다.

매매 버블, 왜 생길까?

당연한 말이지만 매매가에는 버블이 존재합니다. 매매가에 버블이 생기는 이유는 무엇일까요? 매매가는 실사용가치와 투자가치를 반영하는데, 실사용가치는 입지와 상품가치를 반영합니다. 이 중 투자가치에 대한 대중의 판단이 버블을 만들며, 이는 수요와 공급, 호재와 심리, 수급불균형 등에 의해 좌우되죠. 호재와 심리는 투자수요에 영향을 주는 요소입니다. 결국 수요와 공급의 불균형이 투자가치에 대한 대중의 판단을 좌지우지한다고 볼 수 있습니다.
매매 버블은 다음과 같이 정의할 수 있습니다.

매매 버블 = 매매가 - 통화량 추세선

아파트 개별 매매가를 장기 시계열로 제공하는 자료는 없기 때문에, 우리는 어쩔 수 없이 평균 매매가 시계열, 즉 매매가격지수를 살펴볼 수밖에 없습니다. 매매가격지수는 전세가격지수와는 달리 지역에 따라 매우 다른 흐름을 보입니다. 지역별로 수급상황이 다르고, 개발계획이 다르며, 실거주자나 투자자의 쏠림이 다르기 때문입니다. 따라서 매매가는 전국의 흐름이 일치하지 않으며 지역별로 따로 살펴봐야 합니다.

서울의 매매 및 전세 버블 확인하기

다음의 그래프를 보면, 서울의 아파트는 이제 매매가와 전세가가 모두 통화량 대비 고평가 구간에 접어들었습니다. 버블이 최고조에 달했던 2008년에 비하면 더 상승할 여지가 있기는 합니다. 다만 기억해야 할 것은 “매매가를 예측하는 것은 불가능하다”라는 명제입니다. 앞으로 매매가가 올라갈지 떨어질지를 아는 사람은 없습니다.

또 주의할 점은 이 그래프가 서울의 평균값이라는 점입니다. 요즘같이 신축이 대세이고 양극화된 시장에서는 오래된 아파트, 입지가 떨어지는 아파트까지 모두 포함한 평균값은 시장상황을 정확히 반영하지 못할 수 있습니다. 이미 버블이 잔뜩 끼어 있을지 모르는 신축이나 입지 좋은 A급 아파트를 시세차익을 얻겠다고 덜컥 구매하는 것은 피해야 합니다.
서울의 전세 버블과 매매 버블을 함께 보겠습니다.

그래프를 보면 2016년이 서울 갭투자의 전성시대가 된 이유를 알 수 있습니다. 매매가는 버블 최저점으로 낮았고, 전세가는 버블 극대점으로 높았기 때문입니다. 매매가와 전세가의 차이가 적어 실투자금이 적게 들고, 매매가의 버블이 없어 앞으로 상승을 기대할 수 있었습니다.
그러나 전세 레버리지 투자자 입장에서 보면, 2016년 서울은 투자 적기는 아니었죠. 만약 2016년 서울에 전세 레버리지 투자를 했다면 2018년 역전세로 고생했을 가능성이 높습니다. 매매가는 크게 올라 기분은 좋았겠지만, 입지가 좋은 곳을 빼고는 실제 현금흐름은 없었을 것입니다.

대전의 매매 버블 확인하기

대전은 2018년부터 2019년 초까지 전세 레버리지 투자의 최적기였습니다. 전세 버블이 없고, 매매 버블도 극소인 지점입니다. 이때는 실투자금이 적게 들고 전세가의 버블도 작아 역전세 위험이 낮습니다. 이런 시기에 갭이 작은 아파트에 전세 레버리지 투자를 했다면 지금은 매매가도 오르고 전세가도 올라 마음 편안한 투자를 하고 있을 것입니다. 갭투자자들은 얼른 팔고 다른 곳으로 가고 싶겠지만, 전세 레버리지 투자자는 느긋합니다. 거위가 시간을 먹고 자라 황금알을 낳아주기 때문입니다.
버블 지수를 보면 지금은 대전 또한 투자를 하기에는 적합하지 않습니다. 최근에 급격하게 매매가가 상승하여 매매 버블은 고평가 구간으로 들어섰고, 실투자금이 많이 들어 투자수익률이 낮기 때문입니다.
이와 같이 매매가와 전세가 버블 여부만 확인하더라도, 현 부동산 시장에서 나의 액션플랜을 세우는 데 큰 도움이 됩니다.

이 포스트는 『투자의 재발견』(이고은 지음)에서 발췌 재정리한 것입니다.