이해하기 쉽게 그림으로 보는 부동산경매 절차

이해하기 쉽게 그림으로 보는 부동산경매 절차

 

법원에 경매 신청하기 ― 임의경매 신청

경매를 신청하는 방법은 그리 어렵지 않습니다. 특히 전세권 등기를 한 전세권자라면 경매신청서와 몇 가지 서류를 작성하여 관할 법원에 내면 됩니다.

경매신청서는 대한민국 법원 전자민원센터에서 ‘절차안내 → 강제집행’ 메뉴를 누른 다음 왼쪽 메뉴에서 ‘부동산 강제집행’을 누르면 다운받을 수 있습니다.

전세권자가 경매를 신청한다면 경매신청서를 작성한 다음 전셋집의 소재지 관할 법원에 제출하면 됩니다. 각 도와 광역시에는 관할 법원이 1~2개씩 있어 그 지역 경매사건을 진행합니다. 

 

 

법원의 경매개시 결정

법원은 제출된 경매신청서와 첨부서류를 검토한 후 문제가 없으면 경매개시 결정을 내립니다.

법원이 경매개시 결정을 하면 등기관은 등기부에 “2017년 1월 12일 경매개시 결정 등기” 식으로 기재합니다. 이 부동산이 경매과정에 있다는 것을 모르고 전세계약을 하거나, 돈을 빌려주고 근저당권 등을 설정하는 등의 피해를 막기 위해서입니다. 

법원은 채무자에게도 경매개시 결정 정본을 보냅니다.

 

 

배당요구의 종기 결정 및 공고 

돈 받을 사람은 모두 신고하세요!

“경매를 진행하니 이 집과 관련해 받을 돈이 있는 사람은 몇 월 며칠까지 모두 서류를 제출하라.”
법원은 경매개시 결정을 내린 후에 배당요구 종기일(마감날)을 정하고, 경매를 신청한 채권자 뿐 아니라 다른 채권자들에게 배당을 요구하는 데 필요한 서류들을 제출하라고 통보합니다.

세입자라면 임대차 계약서와 함께 정해진 날까지 배당을 신청하면 됩니다. 배당요구를 하는 사람은 은행, 조세와 공과금을 못 받은 공공기관 등 다양합니다.

 

법원의 매각준비 ― 감정평가서, 현황조사서, 매각물건 명세서

법원은 경매개시가 결정되면 감정평가사에게 감정평가서를 작성하게 합니다. 그 부동산에 현재 어느 정도의 가치가 있는지 객관적인 지표에 의해 평가하는 것이죠.  이 때의 감정가는 최초 입찰일에 최저매각가격의 기준이 됩니다.

또한 법원은 법원 집행관에게 현황조사서를 작성하도록 합니다. 집행관은 실사를 나가서 그 부동산의 현 상태는 어떠한지, 세입자가 누구인지, 임대차 보증금은 얼마인지 등을 조사해 현황조사서를 작성합니다.  법원은 부동산에 관한 사항을 기재한 매각물건 명세서도 작성합니다.

 

입찰일과 매각방법 공고(매각기일 D-14)

법원은 배당신청 절차와 매각준비가 끝나면, 입찰일인 매각기일과 매각결정 기일을 정해 공고합니다. 경매가 접수된 때부터 실제 입찰일까지는 빠르면 4~6개월, 때로는 1년 이상도 걸립니다.

입찰일이 확정된 후에 드디어 경매물건이 입찰자들의 눈앞에 등장합니다. 이때 법원이 경매를 준비하며 작성한 감정평가서와 현황조사서를 볼 수 있습니다.

현재 대부분의 지방법원은 입찰일인 매각기일의 14일 전에 경매공고를 합니다. 이때부터 입찰자들은 대한민국법원 법원경매정보나 각종 경매정보 사이트, 그리고 신문공고 등에서 경매정보를 볼 수 있습니다.

 

매각물건 명세서 등장 (매각기일 D-7) ― 경매 부동산의 권리분석

법원이 작성한 매각물건 명세서 등이 공개됩니다. 물론 대법원 법원경매정보 사이트에서도 열람할 수 있습니다.

입찰자들은 그동안 법원이 제공하는 각종 서류들을 검토하여 권리분석을 한다. 또 현장답사를 하고 입찰에 참여할지 여부와 입찰가를 결정합니다.

초보자들도 꾸준히 경매공부를 하다 보면 차차 익숙해지고 자신만의 현장답사 노하우가 생길 것입니다. 

 

 

입찰 당일 매각 실시

현재 우리나라 법원은 부동산 경매사건을 거의 대부분 입찰방식으로 진행합니다. 입찰은 물건을 사려는 사람이 여러 명일 때, 구입가격을 입찰표에 써 낸 다음 가장 높은 가격을 쓴 사람에게 파는 것을 말합니다.
입찰이 끝나면 당일에 현장에서 바로 개찰합니다. 개찰은 입찰함을 열어서 각 입찰표의 가격을 비교하는 것입니다. 입찰자 중 가장 높은 가격을 적어 낸 사람이 최고가 매수신고인이 됩니다.

흔히 낙찰자라고 하지만 아직은 ‘최고가 매수신고인’이라고 하는 것이 정확한 표현입니다. 최고가 매수신고인은 이제부터 그 경매사건의 사건기록을 열람할 수 있습니다.

 

입찰 7일 후 매각허가 결정
매각허가 결정일  7일 후 매각허가 확정

부동산을 낙찰받은 날로부터 7일 후에는 매각허가 결정이 내려집니다. 법원이 경매절차가 적법했는지 확인하여 최종적으로 매각을 허가하는 것이죠. 특별한 하자가 없으면 매각허가 결정이 납니다.

매각허가 결정일로부터 다시 7일이 지나도록 그 경매사건의 이해 관계인들로부터 항고가 없으면 드디어 매각허가 결정이 ‘확정’됩니다.

이후로는 이해 관계자들도 매각절차에 대해 항고를 제기할 수 없습니다.

 

잔금 납부와 소유권 이전

법원이 정한 날까지 나머지 낙찰잔금을 납부해야 합니다. 잔금 납부일은 보통 매각허가 확정일로부터 3일 이내에 정해지며 보통 1개월 안에 납부해야 합니다. 잔금을 납부하고 소유권을 이전하면 이제 드디어 해당 부동산은 자신의 소유가 됩니다.

그런데 매수인이 잔금을 납부하지 않고 매수를 포기하는 경우가 있습니다. 최고가 매수신고인이 되면 사건기록을 볼 수 있는데, 이때 미처 생각지 못한 하자를 발견하고 그 부동산을 포기하는 것이죠. 이런 경우에는 입찰보증금을 돌려받을 수 없습니다.

법원은 낙찰자가 잔금을 납부하지 않으면 입찰일을 다시 잡아서 새로 입찰을 실시하는데 이를 ‘재매각’이라고 합니다.   

명도와 강제집행

법적으로는 자신의 부동산이 되었지만 아직 세입자나 전 주인이 살고 있을 수 있습니다. 기존에 살고 있는 점유자를 이사를 내보내는 과정을 ‘명도’라고 합니다. 

명도는 되도록 빠른 시일 안에 적은 비용으로 양측이 원만하게 협의하여 끝내는 것이 좋습니다.

가끔 이사 가길 거부해서 강제집행을 하는 경우도 있지만 무작정 버틸수록 그들 손해입니다.

 

 

 

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.