감정평가서 제대로 보는 법

감정평가서 제대로 보는 법

 

감정평가서만 믿었더니 이런 낭패가!

A 씨는 공장을 경매로 마련하기로 했습니다. 적당한 경매물건을 검색해 현장에 가 보니 사진에서 본 것보다 깔끔하고 접근성도 좋아 입찰을 결심했지요.
그 지역의 공장 경매 매각통계를 보니, 평균적으로 2회 유찰되어 3회차에 낙찰되는 경우가 많았습니다. 감정가가 14억 7천만원이었는데, 그는 마음에 드는 물건을 놓칠세라 2회차 매각에서 입찰가를 감정가의 81%인 11억 9,100만원을 써서 낙찰에 성공했습니다.
놓치기에는 아까운 물건이라서 낙찰을 못 받을까 봐 걱정했는데, 어찌된 일인지 혼자 입찰을 해 낙찰받은 것이지요.
아무도 입찰을 하지 않은 것은 감정가 때문이었습니다. 감정가 14억 7천만원 중 약 3억원이 공장 내부의 기계 값이었는데, 이미 가동이 중단된 지 오래되어 가치가 없는 것이었습니다. 결국 기계는 고물상에 넘길 수밖에 없었고 A 씨는 3억원에 가까운 큰 손해를 보았습니다.

감정평가서 구성

법원은 경매개시 결정을 내리면 먼저 감정평가법인에 감정평가를 의뢰합니다. 해당 부동산의 가치를 알아야 제값에 매각할 수 있기 때문이죠. 감정평가법인이 시세와 위치 등을 꼼꼼히 조사해 감정가를 제시하면, 법원은 이를 감안해 최저매각가격을 정합니다. 보통 1회차 매각기일의 최저매각가격은 감정가와 같습니다. 감정평가서는 매각기일 14일 전에 일반인에게 공개됩니다.
감정평가서는 보통 8~10장 내외인데, ① 감정평가표, ② 평가 의견, ③ 감정평가 명세표, ④ 감정평가 요항표, ⑤ 위치도, ⑥ 지적도, ⑦ 내부구조도, ⑧ 물건사진 등이 들어 있습니다.

감정평가서에서 유심히 봐야 할 것들

특히 감정평가 요항표에는 도로사정이나 사용현황, 주변환경 등 시장가치를 가늠해 볼 수 있는 유용한 힌트들이 있으므로 주의해서 보아야 합니다.
또 감정평가서에는 위치도와 지적도, 물건 사진들이 비교적 자세하게 수록되어 있는데, 현장답사 전에 건물이 얼마나 노후되었는지 파악할 수 있으며, 현장답사 때 매각물건을 정확히 찾는 데도 도움이 됩니다.
건축물의 경우에는 대부분 내부구조도도 첨부됩니다. 경매로 부동산을 취득할 경우 현재 살고 있는 사람이 비협조적이어서 내부구조를 볼 수 없는 경우가 많은데, 이럴 때 유용한 정보이니 꼭 체크하세요.
굳이 경매가 아니더라도 부동산 소유권을 취득하기 전에는 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서, 건축도면 등 알아보아야 할 서류들이 많습니다.
감정평가서는 부동산 관련 서류들의 요약본이라고 해도 과언이 아닐 만큼 광범위한 정보를 담고 있습니다. 그러므로 현장답사를 할 때 반드시 지참하는 것이 좋습니다.

감정가가 시세와 차이가 나는 이유

아파트처럼 비교할 수 있는 유사물건이 많은 경우 시세를 쉽게 파악할 수 있습니다. 하지만 빌라, 토지, 상가, 임야, 공장처럼 자주 거래되지 않는 부동산은 가치를 정확히 파악하기 어렵습니다. 그래서 많은 사람들이 입찰가를 산정할 때 감정가를 절대적인 기준으로 삼는 것이 현실입니다. 하지만 감정평가서를 지나치게 믿어서는 안 됩니다.
가끔 감정가가 시세보다 꽤 높거나 낮은 경우가 있습니다. 왜 그럴까요?
첫째는 감정평가 자체에 오류가 있는 경우이고, 두 번째는 감정평가 시점이 문제가 된 경우입니다. 감정평가 후에 나머지 경매절차를 거치는 데 몇 달이 걸리며, 1~2회 유찰되어 2차나 3차 매각에서 낙찰되는 경우도 많습니다. 그러다 보면 6개월 이상이 걸리므로 그동안 시세가 얼마든지 바뀔 수 있는 것이죠.
그러므로 입찰자가 시세를 정확히 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가에 참고자료 이상의 의미를 두면 자칫 어마어마한 손해를 입을 수도 있다는 것을 명심하세요.

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 재정리한 것입니다.