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부동산 대출 정책, 이것만은 알아두자
부동산 대출 핵심 체크 포인트
부동산 대출 관련해서 가장 중요하게 여겨지는 것이 바로 8·2부동산 대책, 10·24가계부채 대책, 11·27금융회사 여신심사 선진화 방안입니다. 여기서 중요하게 봐야 할 지점은 다음과 같습니다. 일단 투기지역에서 주택담보대출을 보유하고 있으면 투기지역에서 새로 아파트를 구입할 때 추가 대출이 불가능합니다. DTI가 가능하다는 가정하에 기존의 주택담보대출을 다 갚는다 해도 대출은 LTV 30%만 가능합니다. 예를 들어 이미 주택담보대출이 있는 상태에서 투기과열지구인 분당에서 매매가가 5억원인 아파트를 사려면 1억5,000만원까지만 대출을 받을 수 있기 때문에 보유하고 있는 자금이 3억5,000만원 정도 되어야 합니다.
하지만 조정대상지역이 아닌 곳에서는 LTV를 70%까지 받을 수 있습니다. 따라서 조정대상지역 외에서 집을 사기는 더 쉬워졌습니다. 분당과 같이 수도권이지만 조정대상지역이 아닌 김포, 수원, 인천 등에서는 기존에 대출을 받은 것이 없다면 주택담보대출을 70%까지, 기존에 대출을 받는 것이 있다면 60%까지 주택담보대출을 받을 수 있습니다.
주택담보대출인 신 DTI, DSR, RTI와 부동산 투자시 필요한 MCI, MCG에 대해 알아보겠습니다.
신 DTI / DSR
정부는 가계의 부채 산정 방식을 개선하기 위해 신 DTI를 도입하고, 모든 가계대출(주택담보대출, 신용대출 등)의 여신심사 과정에서 차주의 상환능력을 반영하여 대출해주는 DSR을 도입하기로 했습니다. 신 DTI(Debt to Income)는 총부채상환비율을 말하며 ‘모든 주택담보대출 원리금상환액+기타대출 이자상환액’을 ‘연소득’으로 나누어 산정합니다.
DSR(Debt Service ratio)은 총체적상환능력비율을 말하며 ‘주택담보대출 이외 신용대출 등 모든 대출에 대한 원리금상환액’을 ‘연소득’으로 나눈 비율을 말합니다.
내집 마련을 계획하는 사람은 첫 대출을 어떻게 내느냐가 중요해졌으며, 다주택자는 주택담보대출을 여러 건 내기가 힘들어졌습니다. 신 DTI는 두 번째 주택담보대출시 만기가 15년으로 제한되지만, 일시적 2주택자는 지난 2년 이내 기존 주택처분 및 기존 주택담보대출 상환 약정시 두 번째 주택담보대출의 만기제한(15년)을 적용받지 않습니다.
RTI
RTI를 적용해 부동산임대업자가 서울에서 보증금 1억원, 월세 300만원인 A상가를 담보로 하여 고정금리 연 4.1%로 6억원의 대출을 받으려 할 때 가능한지 어떤지 살펴보겠습니다. 이 경우, 부동산임대사업자의 연 임대소득은 3,756만원(연 임대수입 3,600만원+보증금 1억원을 연리 1.56%로 은행에 맡겼을 때 예상되는 이자수입 156만원)입니다. RTI는 연 임대소득을 연 이자비용으로 나눈 값이니까 3,756만원/2,460만원(연리 4.1% 적용시 연 이자비용)이면 1.53이 나옵니다. 즉 RTI는 1.53배이고, 임대사업자는 최대 6억1,000만원까지 대출을 받을 수 있습니다.
MCI / MCG
MCI(Mortgage Credit Insurance)는 임차인을 보증해주는 보험을 임대인이 드는 것으로 1인당 2건이 가능합니다. 최우선변제금(방빼기)만큼을 나라에서 보장해주는 것으로 서울은 3,400만원, 수도권은 2,700만원, 과밀억제권역은 2,000만원, 그 외 지역은 1,700만원을 보장해줍니다. MCI에 가입하는 데 비용은 들지 않습니다.(최우선변제금은 2018년 하반기에 상향될 예정입니다)
MCG(Mortgage Credit Guarantee) 역시 임차인의 최우선변제금을 보장해주는 역할을 합니다. MCI는 보험을 은행이 납부해주는 반면 MCG는 개인이 납부해줍니다. 세대당 2개(1억원)까지만 가능합니다.
이 포스트는 『부동산 효녀 아임해피의 똑똑한 부동산 투자』를 참고로 발췌, 재정리한 것입니다.
