부동산 현장조사 똑똑하게 실행하는 3단계 팁

부동산 현장조사 똑똑하게 실행하는 3단계 팁

1단계 손품

  

손품 팔기는 부동산 현장조사의 전 단계인 사전조사에 해당합니다. 네이버부동산 사이트에서 매물을 살펴보는 게 그 처음입니다.
네이버부동산에서 ‘매물’ 페이지를 열고 관심 지역의 관심 매물, 즉 아파트, 오피스텔, 분양권, 주택, 토지, 원룸, 상가 등을 나눠서 가격, 면적, 역세권, 입주일 등을 체크합니다. 그런 다음 확인매물일자순, 가격순으로 검색하여 급매를 찾아봅니다. 만약 관심지역이 봉천동이라면 관악구 봉천동 1500세대 이상인 단지 24평 물건을 확인매물일자순으로 검색해보는 겁니다. 최근에 올린 물건 중 비교적 싼 것은 봉천우성 아파트로 4억원(6층)입니다. 단, 층이나 동을 고려하지 않았을 때 그렇다는 말입니다. 가격순으로 정렬해보면 가장 싼 매물은 3억9,200만원(2층)이네요.

 

굿옥션 경매지의 낙찰가도 확인해보세요. 낙찰가는(이해관계인이 낙찰자가 아닌 경우) 급매가라고 할 수 있습니다.
① 네이버부동산에서 찾은 매물의 가격이 경매 낙찰가와 같거나 그보다 낮다면 직관적으로 볼 때 급매입니다.
참고로 경매 입찰가를 볼 때 천원 단위까지 쓴 것은 거의 투자자입니다. 투자자와 실수요자(또는 경매 초보자)는 낙찰가를 쓰는 단위가 다릅니다. 사람들이 부동산 매매시 주로 백만원 단위에서 끊는 것처럼 실수요자나 경매 초보자는 천원 단위까지는 쓰지 않습니다.
② 네이버부동산이나 경매지에서 확인한 매물의 가격이 한국감정원시세(KB시세) 일반평균가보다 싸다면 급매, 하위평균가보다 싸다면 초급매라고 볼 수 있습니다.     

 

2단계 입품

 

관심 지역에 현장조사를 나가기 전에 부동산중개소에 전화를 걸어서 사전조사를 할 수 있습니다. 직접 현장조사를 가기 어려울 때도 전화를 이용하면 좋습니다. 나는 이를 ‘입품’이라고 합니다. 이런 입품을 통해 개략적으로 그 지역의 특성을 알 수 있습니다.
자, 이제부터 입품을 효율적으로 팔 수 있는 아임해피만의 노하우를 공개합니다.
첫째, 입품을 팔 때는 휴대폰 투넘버 서비스를 이용하거나 휴대폰을 하나 더 준비하는 것이 좋습니다. 자신이 전화 통화를 한 부동산중개소나 관련 업체 전화번호가 다 카톡친구로 등록되고 광고 메시지까지 오면 일과 사생활을 분리하기 어렵기 때문입니다.
둘째, 전국 부동산중개소 전화번호는 네이버부동산에서 찾습니다. 만약 네이버부동산에서 평촌지역 아파트를 매매하는 부동산중개소 연락처를 찾는다면, 먼저 ‘매물’ 페이지에 가서 매물 종류인 ‘아파트’를 클릭한 다음, ‘평촌동’으로 검색해 들어갑니다. 그러면 지도상에 매물이 뜨고, 지도 옆 오른쪽 박스에서 ‘중개업소’를 클릭하면 보라색 풍선으로 중개업소 위치와 함께 이름이 뜹니다. 부동산중개소 이름을 클릭하면 주소와 연락처, 보유한 매물의 개수가 뜹니다. 만약 이전에 다녀온 부동산중개소라면 명함을 찾아서 가져가세요. 참고로 명함은 휴대폰 명함관리앱을 이용해 저장해두면 더 편리합니다.
셋째, 많은 부동산중개소 중 물건지부동산과 손님부동산을 찾아서 연락합니다. 아파트 입구 쪽에 있는 부동산을 일명 ‘물건지부동산’이라고 하는데 매도할 물건을 가장 많이 가지고 있습니다. 그리고 처음 그 지역에 갔을 때 한눈에 보이는 곳에 있는 부동산, 즉 전철역에서 나와서 아파트 쪽으로 가다 보니 눈에 들어오는 부동산을 일명 ‘손님부동산’이라고 합니다.  

 

입품을 팔 때 물건지부동산과 손님부동산 연락은 필수입니다. 입품을 팔다 보면 나와 대화가 잘 되고 내 마음에 드는 곳이 있기 마련입니다. 그 부동산중개사의 이름과 특성을 꼭 메모해두세요. 분명 다시 연락할 일이 생길 것입니다.
넷째, 입품을 팔면서 그 내용을 기록하세요. 나는 에버노트의 새 페이지를 열어놓고 그 지역의 지도를 캡처해 넣은 다음 지도 위 또는 메모장에 적습니다. 아파트 이름을 적은 다음에 부동산의 종류, 입주일, 규모, 면적 및 매매가, 전세가, 기타 특이사항을 적는 것이죠.

다섯째, 전화 예절을 철저히 지킵니다. 친절한 말투와 상대방에 대한 배려는 기본입니다. 부동산 물건을 소개받고 이런저런 이야기 끝에 “생각해보고 전화드릴게요.”라고 했다면, 이후 반드시 전화를 해야 합니다. 별것 아닌 것 같지만, 구두 약속을 잘 지키지 않으면 부동산중개소에 그저 그런 또는 스쳐가는 사람이 되고 맙니다.
마지막으로, 부동산중개사들도 나름의 고객 목록이 있습니다. 그 고객목록에 내 위치를 1순위로 올리려면 어떻게 해야 할까요? 간단합니다. 내가 정말 주택을 사고자 할 때 종종 전화를 걸어 매수 의사를 밝히거나 지속적으로 연락하면서 급매 물건의 소개를 부탁하면 됩니다.

3단계 발품

 

부동산 현장조사는 부동산중개소 문을 열 때 시작됩니다. 부동산 공부 차원에서 시세조사를 하러 나왔는지, 그냥 한번 들어왔는지, 아니면 정말 부동산 매수 의사가 있는지를 부동산중개사는 단번에 알아봅니다.
그러니 당당하고 적극적인 모습을 보이는 것이 좋습니다.
먼저, 부동산중개소에 들어갈 때 자세를 바로 하세요. 정말 부동산을 매수할 사람처럼 행동하고 그런 분위기를 풍기는 것이죠.
둘째, 부동산중개소에서 물어볼 내용을 사전에 정리해두고 문을 열기 전에 머릿속으로 질문 상황을 그려봅니다. 내가 관심 있는 물건의 평형이나 층, 향 등을 명확히 하고 가면 이야기를 할 때 크게 도움이 됩니다. 질문거리를 잘 준비해서 가면 시간을 낭비하는 일을 막을 수 있습니다.
마지막으로 당부하고 싶은 것은, 부동산 공부의 일환으로 시세조사 차원에서 물어보는 것과 매수하겠다는 마음을 먹고 물어보는 것은 질문의 태도가 전혀 다르다는 것입니다. 덥석 매수하라는 얘기가 아닙니다. 마음의 자세를 말하는 겁니다.
내 경우, 부동산중개소에 가면 매수하고 싶은 물건이 있다고 적극 어필합니다. 음료수나 간식거리를 사 가지고 가며, 관심 물건에 대한 조건을 구체적으로 말하고 매수 의사를 분명하게 밝힙니다. 집으로 돌아오는 길에 문자 메시지를 보냅니다. 이후로도 수시로 전화나 문자 메시지로 부동산 매수 의사를 표현합니다. 그 덕에 부동산중개사에게서 급매나 적당한 물건 소개를 많이 받습니다. 계약서를 쓸 때나 임대시 세입자를 구할 때도 마찬가지입니다.  

아파트 현장조사 체크리스트 필수

아파트 현장조사를 할 때는 먼저 건물의 주변 입지와 외부를 살펴봐야 합니다. 그런 다음 건물 내부를 살펴보는 것이죠. 건물 내부를 살펴볼 때는 엘리베이터 내부 사진도 찍어두는 것이 좋습니다. 전체 층수와 매물의 층수, 지하주차장 연결 유무, 엘리베이터 상태 등을 한 번에 알 수 있습니다.
현장조사 체크리스트를 만들면 현장조사를 할 때 시간을 단축하면서도 빠짐없이 살펴볼 수 있습니다.

이 포스트는 『부동산 효녀 아임해피의 똑똑한 부동산 투자』를 참고로 발췌, 재정리한 것입니다.