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토지와 건물의 저당권 설정 시점이 다른 경우, 소액임대차의 판단기준은?

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토지와 건물의 저당권 설정 시점이 다른 경우, 소액임대차의 판단기준은?

질문
현재 경매로 매각절차가 진행 중인 주택의 월세 임차인입니다. 제 경우 보증금이 작아서 등기상 가장 선순위인 근저당권의 설정시점에 적용되던 규정에 따르더라도 소액임차인에 해당되고, 보증금을 전부 최우선변제권으로 돌려받을 수 있다고 알고 있었습니다. 그런데 얼마 전 토지 등기부를 떼어보니, 건물에 근저당권이 설정되기 전에 토지에 이미 근저당권이 설정되어 있었더군요.
이처럼
토지와 건물에 근저당권이 설정된 시점이 다를 경우, 소액임대차의 범위와 보장금액은 무엇을 기준으로 판단하는지요? 월세 보증금을 날리게 될까 걱정스럽습니다.
 


한줄 답변
건물저당권 설정된 때를 기준으로 합니다.


소액임대차 범위와 보장금액은 주택에 설정된 저당권 기준

소액임대차의 범위와 보장금액은 주택에 설정된 저당권을 기준으로 결정됩니다. 다만 토지에 저당권을 설정할 당시 지상에 건물이 없었다면, 토지 저당권자는 저당권설정 후 대항요건을 갖춘 소액임차인이 자기보다 먼저 우선변제권을 행사할 수 있는 상황을 예측할 수 없었을 것입니다.
따라서 임차인은 매각대금 중 대지의 환가대금에서는 대지 저당권자에 우선하여 배당을 받을 수 없고,
건물저당권이 설정된 때를 기준으로 최우선변제를 받을 수 있습니다.

대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠다.
하지만 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위 변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다.(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 [배당이의])

이 포스트는 김재범의 현장경매 오늘부터1에서 발췌 재정리한 것입니다.

 

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