낙찰자인데 선순위 임차인에게 반환할 보증금에서 밀린 월세를 공제해도 되나요?

낙찰자인데 선순위 임차인에게 반환할 보증금에서 밀린 월세를 공제해도 되나요?

질문
보증금 1천만원에 월세 60만원의 선순위 임차인이 있는 수원의 작은 오피스텔을 낙찰받았습니다. 이 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하지 않아 임대차를 인수한다는 생각으로 입찰했는데요, 얼마 전 우연히 전 소유자를 통해 들으니 임차인이 경매가 개시된 후 지금까지 9개월 동안 월세를 지급하지 않았다고 합니다. 이런 경우 제가 나중에 반환해주는 보증금에서 전 소유자에게 지급하지 않은 월세를 공제하고, 나머지 금액만 반환해줘도 되나요?

한줄 답변
됩니다.

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‘임대인의 지위’는 권리와 의무 모두 포함

우리가 알고 있는 경매지식은 반드시 근거 규정이 있습니다. 일반적으로 말소기준권리라고 하는 등기상 최선순위 설정 권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 있는 경우, 낙찰자가 그 임대차를 승계한다고 하는데, 그 근거 규정은 무엇일까요?

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 이 규정에서 말하는 ‘임대인의 지위’는 보증금 반환 채무만을 의미하는 것이 아니라 임대인의 모든 권리와 의무를 포함합니다. 따라서 임대차의 만기에 연체된 차임이 있다면, 반환하는 임대차보증금에서 그 차임연체액을 공제할 수 있는 권리도 당연히 포함됩니다.
한편 경매에서 임차인이 배당요구를 하지 않으면, 낙찰자는 임대차의 만기까지 임차인에게 부동산의 인도를 청구할 수 없습니다. 하지만 민법 제640조는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”라고 규정하고 있습니다. 즉, 임차인이 2개월분 이상 차임을 연체하면 임대인은 언제든지 계약의 해지를 청구할 수 있는 것입니다.
그런데 그 2기의 차임연체액은 낙찰자가 잔금을 납부한 후부터 기산하는 것이 아닙니다. 낙찰자가 잔금을 지급하여 소유권을 취득하기 전에 이미 임차인이 2번 이상 차임을 연체했다면, 임대인에게는 계약 해지권이 있고, 이 역시 낙찰자에게 승계됩니다. 다만, 임차인이 2기의 차임을 연체했다는 것만으로 곧바로 계약 해지가 되는 것은 아니며, 임대인이 임차인에게 계약 해지를 통지하고 그 통지가 임차인에게 도달하는 때에 효력이 발생합니다.
따라서 승계한 임대차의 존속을 원하지 않는다면 바로 임차인에게 계약 해지를 통지한 후 연체된 차임액을 공제한 나머지 임대차보증금을 돌려주는 것으로 부동산의 인도를 청구할 수 있습니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.