유치권자가 해당 주택에 거주하는 것이 법률상 허용되나요?

유치권자가 해당 주택에 거주하는 것이 법률상 허용되나요?

질문
서울시 강남구에서 유치권 신고가 있는 빌라를 낙찰받았습니다. 빌라에 유치권이 인정된 사례도 많지 않을 뿐만 아니라, 준공된 지 오래된 빌라이고 리모델링 등 공사의 흔적도 찾을 수 없어 허위의 유치권이라고 판단해 입찰한 것입니다.
그런데 낙찰 후 현장에 가보니 유치권자가 그 빌라에 거주하고 있더군요. 유치권자는 그 부동산을 유치할 수 있는 권리가 있을 뿐, 사용수익할 수 있는 권리는 없지 않나요? 만약 유치권자가 유치물을 사용수익할 경우, 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 하던데요. 인도명령 신청 시 유치권자가 유치물을 사용수익하고 있다는 것을 소명하면, 명도가 쉬워질 수 있는지요?

한줄 답변
유치권자가 거주할 수도 있습니다.

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보존에 필요하거나 도움되는 것인지가 핵심

민법 제324조(유치권자의 선관의무)
① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.
② 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③ 유치권자가 전 2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

민법 제324조에 따르면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 하고, 소유자의 승낙 없이 보존에 필요한 범위를 넘어 유치물을 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다.
그러나 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 유치물인 주택에 스스로 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 주택의 보존에 도움이 되는 행위입니다. 즉 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하므로, 유치권의 소멸을 청구할 수 없습니다.(대법원 2009년9월24. 선고 2009다40684 판결 참조)
따라서 피담보채권의 존부 및 견련성, 점유의 적법성에 대한 판단은 별론으로, 유치권을 주장하는 자가 그 주택에 거주하고 있다는 것만으로는 유치권의 소멸을 청구할 수 없습니다. 따라서 이러한 이유만으로 인도명령을 신청한다면 기각될 가능성이 큽니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.