깡통주택 선순위 전세권자, 배당요구하면 손해 아닐까?

깡통주택 선순위 전세권자, 배당요구하면 손해 아닐까?

질문
빌라 경매사건을 보면 매매시세보다 전세권설정금액이 큰 경우도 종종 발견됩니다. 처음 전세권설정계약을 할 때에 비해 시세가 많이 떨어진, 이른바 ‘깡통주택’으로 보이는데요. 선순위 전세권자가 배당요구(경매신청)를 한 것을 보았습니다.
깡통주택으로 보이는데 왜 배당요구를 했는지 이해가 안 됩니다. 전세권자가 배당요구를 하면 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매각으로 소멸되므로, 보증금보다 낮은 가격으로 낙찰될 것이 예상되는 상황에서 배당요구를 한다면 배당받지 못한 보증금 잔액을 잃어버리는 것이 아닌지요?
이런 경우라면 배당요구를 하지 않고 전세권을 인수시켜 낙찰자에게 보증금 전액을 반환받는 것이 더 현명한 선택이 아닌지요?

한줄 답변
매매시세가 오를 때까지 그 집에 계속 거주하지 않는 한 경매를 통해 보증금을 회수하기는 어렵습니다.

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보증금 손해보고 이주 vs 매매시세 오를 때까지 거주

전세보증금보다 매매시세가 낮아진 경우(경매절차와는 별도로 임대인에게 미반환 보증금을 돌려받는 것은 별론으로 하고), 전세권자가 보증금 중 일부를 손해 보지 않을 수 있는 방법은 없습니다. 가령, 전세권 설정금액이 1억원인데 낙찰가격은 8천만원에 불과하다면, 전세권자는 8천만원을 배당받고 나머지 2천만원은 사실상 반환받기 어렵다고 볼 수 있습니다(전세권보다 선순위로 배당되는 경매비용과 세금 등은 고려하지 않음).
그렇다면 질문과 같이 배당요구를 하지 않는다면 경우는 어떨까요?
법률적으로만 판단하면 전세권자는 보증금 전부를 낙찰자에게 반환받을 수 있으므로 손해를 보지 않겠다고 생각할 수 있지만, 현실은 다릅니다.
인수되는 부담이 전혀 없는(전세권자가 배당요구를 한) 경우도 낙찰가격이 8천만원에 불과할 빌라를 전세권 1억원을 인수하면서 매수할 입찰자는 없을 것이기 때문입니다. 그래서 이 경매사건은 유찰을 거듭해 결국 잉여가망이 없어 기각될 것입니다.
따라서 전세권자는 보증금 8천만원을 배당받고(2천만원을 포기하고) 이주할 것인지, 아니면 보증금 전액을 반환받을 수 있을 만큼 매매시세가 오를 때까지 그 빌라에서 계속 거주할 것인지 결정해야 합니다. 매매시세가 오르기를 기대할 수 없거나 당장 이주해야 하는 사정이 있다면, 결국 보증금을 전부 배당받지 못할 것이 예상되더라도 배당요구를 할 수밖에 없을 것입니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.