임야인데 농지취득자격증명이 필요한 경우는?

임야에 농지취득자격증명이 필요한 경우는 어떤 경우인지요?

질문
토지 경매물건을 알아보는 중입니다. 지목이 임야인 한 필지의 토지가 눈에 띄었는데요. 현황상 전, 도로, 유지가 같이 있습니다. 그런데 매각물건명세서를 보니, 특별매각조건으로 '일부 농지취득자격증명 필요'라고 표시되어 있더군요.
농지취득자격증명은 지목이 전, 답, 과수원인 농지를 취득할 때만 필요한 것 아닌가요? 임야에 농지취득자격증명이 필요한 경우는 어떤 경우인지요?

한줄 답변
'농지취득자격증명 제출'이라는 특별매각조건이 있는 한 반드시 제출해야 합니다.

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지목 뿐 아니라 현황도 고려하는 농지법

[농지법 제2조]
1. “농지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
가. 전·답, 과수원, 그밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생 식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, 「초지법」에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다.
나. 가목의 토지의 개량시설과 가목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지

농지법은 전, 답, 과수원을 농지로 규정하고 있습니다. 그런데 이는 공부 상에 표시된 지목만으로 판단하는 것이 아니라 현황도 고려합니다.
즉, 법적 지목이 농지가 아니라도, 실제로 농지로 사용되고 있는 토지는 농지법의 규정에 따른 농지로 봅니다.
따라서 법적 지목이 임야라고 하더라도 사실상 농지로 사용되고 있다면, 경매절차에서 농지취득자격증명을 제출하라는 특별매각조건은 법률적으로 타당합니다. 또한 위 농지법 제2조의 규정에 ‘전부 또는 일부’에 관한 언급이 없으므로 토지의 일부만 농지로 사용되고 있더라도 이에 해당될 것입니다.
다만, 위와 같은 법률적 근거가 있음에도 대부분의 법원이 법적 지목만으로 농지인지를 판단합니다. 또한 농지취득자격증명의 발급기관인 지방자치단체도 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면, 법적 지목이 농지가 아닌 토지에 대해서 농지취득자격증명을 문제 삼는 일은 없는 것이 현실입니다.
사실 농지취득자격증명은 등기소에 소유권이전등기를 신청할 때 첨부하기 위해 발급받는 서류입니다. 그런데 위의 법률적 근거에 따라 지목상 농지가 아닌 토지에 대해서 농지취득자격증명을 요구하려면 등기소가 대한민국 모든 토지의 현황을 파악하고 있거나, 등기관이 소유권이전등기 신청이 있을 때마다 현장실사를 해야겠지요. 그러나 현행법상등기관이 현장실사를 해야 하는 것은 구분소유권등기(가령 다가구주택을 다세대주택으로 구분소유권등기를 하는 경우)뿐입니다.
결국, 현실적으로 법적 지목이 농지가 아닌 토지에 대해서 농지취득자격증명을 요구하는 것은 무리가 있고, 현황이 파악된 토지에 대해서만 농지취득자격증명을 요구하는 것은 형평성에서 문제가 있을 것입니다.
이 경우는 감정평가서나 집행관의 현황조사서에서 “일부가 농지로 사용되고 있다”라는 문구를 보고, 법원의 경매계에서 위 법리에 입각하여 농지취득자격증명의 제출을 특별매각조건으로 정한 것으로 보입니다. 따라서 경매계에 문의하여 이 특별매각조건에 변경은 없는지 확인하고, 낙찰받을 경우 농지취득자격증명을 발급해줄 수 있는지 지자체에도 확인한 후 입찰을 결정하는 것이 좋습니다.
중요한 것은 농지취득자격증명을 제출해야 한다는 특별매각조건이 변하지 않는 한, 그 법률적 타당성을 따지는 것은 무의미한 일이라는 것입니다. 농지취득자격증명은 반드시 제출해야 하고, 만약 제출하지 못할 경우 매각이 불허되고 입찰보증금은 돌려받을 수 없습니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.