소유권가등기 vs 담보가등기, 쉽게 구별하는 법

소유권가등기와 담보가등기, 어떻게 구별하나요?

질문
선순위의 소유권가등기는 낙찰자에게 인수되고, 담보가등기는 순위를 불문하고 소멸한다고 배웠습니다. 그렇다면 소유권가등기와 담보가등기의 구별은 매우 중요한 의미가 있을 텐데요, 이 구별 방법의 설명들이 모호하여 이해가 어렵습니다. 소유권가등기와 담보가등기, 어떻게 구별하는 것이 좋을까요?

한줄 답변
등기상의 표시가 아니라 사실상의 설정 목적에 따라 구별합니다. 설정 목적은 가등기 채권자의 신고로 판단한다는 것을 기억하세요.

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가등기 구별보다 가등기 이해가 먼저

먼저 가등기를 구별하는 방법보다 가등기 자체에 대해 이해해야 합니다.
가등기는 등기에 관한 청구권을 보전하려는 때에 합니다. 많은 매체들이 경매에서 문제가 될 수 있는 ‘소유권의 이전에 관한 가등기’만을 언급하고 있어서인지, 경매를 공부한 사람에게 가등기의 종류를 질문하면 ‘소유권가등기와 담보가등기 두 종류’라고 답합니다.
그러나 가등기는 소유권뿐만 아니라 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권에 관한 설정, 이전, 변경, 심지어 소멸까지도 그 청구권을 보전하기 위해 등기할 수 있습니다.
즉, 8종류의 권리에 관하여 4종류의 청구권을 보전할 수 있으니 산술적 계산만으로 본다면 등기상 설정될 수 있는 가등기는 모두 32종류나 되는 것입니다.
이렇게 많은 가등기 중의 하나로, 소유권에 관한 것으로서 이전청구권을 보전하기 위해 설정한 가등기가 바로 ‘소유권이전청구권보전가등기(소유권가등기)’입니다. 즉, 장래에 부동산의 소유권을 이전받기로 약정(매매예약)하고, 그 약정 내용(소유권이전청구권)을 보전하기 위해 설정하는 것이지요.
그런데 입법 취지와는 달리 채권자가 돈을 빌려주면서 채무자가 갚지 않을 경우 그 부동산의 소유권을 이전받는 방법으로 채권을 만족시키는 이른바 ‘양도담보’를 목적으로 소유권가등기를 설정하는 경우가 많아졌고, 이로 인해 채무자가 부당하게 손해를 보는 일도 발생했습니다.
이러한 부당함을 개선하기 위해 ‘가등기담보 등에 관한 법률’이 제정되었습니다. 등기상 소유권가등기로 표시되었다 해도 사실상 금전채권을 담보하기 위한 목적으로 설정된 가등기(담보가등기)라면 그 효력을 저당권과 동일하게 보게 된 것입니다.

소유권가등기와 담보가등기의 구별은 설정 목적에 따른다

그런데 경매 부동산에 설정된 모든 저당권은 매각으로 소멸되지만, 소유권가등기는 금전채권이 아닌 청구권을 보전하기 위해 설정한 등기라서, 만약 선순위라면 그 부담이 낙찰자에게 승계됩니다. 그래서 등기상 소유권가등기로 표시된 가등기가 사실상 소유권가등기인지, 아니면 담보가등기인지를 구별하는 것은 권리분석에서 매우 중요한 의미를 갖습니다.
따라서 소유권가등기가 되어 있는 부동산의 경매에서 법원은 가등기권리자에게 해당 가등기가 담보가등기인 경우 그 내용과 채권(이자 및 부수채권 포함)의 존부·원인 및 금액을, 담보가등기가 아닌 경우 해당 내용을 신고하도록 최고합니다.
그리고 그 최고에 따라 배당요구종기 전에 담보가등기라는 취지로 신고한 가등기권자만 배당을 받을 수 있으며, 그 가등기는 순위를 불문하고 매각으로 소멸합니다.
반면 담보가등기가 아니라는 취지로 신고하거나, 법원의 최고에도 불구하고 아무런 신고도 하지 않은 가등기권자는 배당을 받을 수 없습니다. 만약 그 가등기가 등기상 최선순위 설정권리(말소기준권리)보다 선순위라면 낙찰자에게 부담이 인수됩니다.
이처럼 소유권가등기와 담보가등기의 구별은 등기상의 표시가 아니라 사실상의 설정 목적에 따르고, 그 설정의 목적은 가등기 채권자의 신고로 판단한다는 것을 기억해두는 것이 좋습니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.