세입자라면 전세계약시 꼭 체크해야할 근저당권 채권최고액!

세입자라면 전세계약시 꼭 체크해야할 근저당권 채권최고액!

 

그 때는 대출금이 그렇게 많지 않았다?

A 씨는 전세 1억 1000만원에 살고 있는 아파트가 경매로 넘어갔는데 보증금을 전부 돌려받을 수 있을지가 걱정입니다.
A 씨가 살고 있는 아파트엔 선순위로 2억 원의 근저당권이 설정되어 있었기 때문입니다.
전세 계약 당시엔 시세가 3억 원정도였는데 현재시세는 2억 5000만원 정도라고 합니다.
전세 계약 전에 이미 선순위로 2억 원의 근저당권이 설정되어 있었는데 A 씨는 왜 전세 계약을 했을까요?
A 씨에게 물었습니다.
“계약 당시 대출이 이렇게 많은 줄 몰랐나요?”

 

A 씨는 이렇게 말했습니다.
“등기부등본을 봐서 근저당권이 있다는 것은 알고 있었어요. 그런데 공인중개사가 근저당권의 채권최고액은 2억이지만 집주인이 이미 많이 갚아서 실제로 남은 대출금은 7000만원이라고 했어요. 대출금이 7000만원 정도면, 설사 경매로 넘어가더라도 제 전세보증금은 안전하겠다 싶었죠.”
자, A 씨뿐 아니라 공인중개사도 근저당권의 의미를 정확히 이해하지 못해 큰 손해를 보게 된 것입니다.

 

근저당권 ‘채권최고액’에 주의하세요

 

근저당권은 채권최고액을 정해 놓고, 그 한도 내에서 얼마든지 실제 채권액을 늘리거나 줄일 수 있습니다. 그리고 이 권리의 순위는 증액 또는 감액한 시점이 아니라, ‘등기상에 근저당권이 설정된 시점’으로 결정됩니다. 이것이 매우 중요합니다.
A 씨가 전세로 임대한 아파트에는 이미 채권최고액 2억 원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. A 씨는 집주인이 대출을 많이 갚아 7000원만 남았다는 말을 듣고 전세계약을 한 것이죠.
그런데 임대차 계약 당시 근저당권의 실제 채권액이 7000만원이었지만 이후 집주인이 근저당권자인 해당 은행에 추가 대출을 받은 것입니다. 이렇게 대출금액이 2억 원으로 늘어났다면 이 돈 모두 A 씨의 의 임대차보증금보다 선순위가 됩니다. 그래서 A 씨는 경매 결과에 따라 상당한 금액의 전세보증금을 돌려받지 못하게 된 것입니다. A 씨는 낙찰 금액에서 선순위 채권자인 은행에 2억 원을 배당한 후 남은 돈만 돌려받을 수 있습니다.

 

당당하게 감액등기 요청하세요!

안타깝게도 아직도 계약 당시의 실채권액을 기준으로 근저당권을 분석하는 공인중개사들이 더러 있습니다. 그러나 근저당권은 항상 ‘등기부에 기록된 채권최고액’을 기준으로 분석해야 합니다.
만약 A 씨의 아파트처럼 실채권액(7000만원)이 채권최고액(2억 원)에 비해 매우 작은 경우라면, 임대차 계약을 할 때 근저당권의 채권최고액을 낮추어 다시 등기를 해 달라고 집주인에게 당당히 요구해야 합니다.

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 재구성한 것입니다.