알쏭달쏭 부동산 권리, 채권과 물권 이것만 알면 끝!

알쏭달쏭 부동산 권리, 채권과 물권 이것만 알면 끝!

부동산에 설정된 권리는 크게 채권과 물권으로 나눌 수 있습니다. 그렇다면 채권과 물권은 무엇일까요? 이에 대해 살펴보겠습니다.

 

채권이란 무엇인가?

채권이란 특정인에게 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리입니다. 채권을 ‘돈을 받을 권리’로만 아는 경우가 많은데, 돈으로 산정할 수 없는 것도 채권이 될 수 있다는 것을 기억하세요.

가령 A 씨가 B 씨에게 아파트를 파는 매매계약을 했다면, A 씨는 매매대금 지급 청구권을, B 씨는 소유권 이전 청구권을 가지게 됩니다. 돈을 달라는 권리도, 소유권을 이전해 달라는 권리도 모두 채권입니다.

채권은 당사자들의 계약에 따라 종류와 내용이 다양합니다. 다만 채권의 목적이 되는 행위는 실천할 수 있고, 법에 어긋나지 않으며, 사회적 타당성이 있어야 합니다. 밤하늘의 별을 따 주기로 한 약정, 다른 사람을 폭행해 주기로 한 약정은 법적 효력이 없습니다.

물권이란 무엇인가?

물권은 물건과 직접적으로 관련된 권리입니다. 즉 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적인 권리입니다. 물권은 법이 정해진 것만 인정되는데, 이를 ‘물권 법정주의’라고 합니다. 부동산의 물권에는 전세권, 근저당권소유권, 점유권, 지상권, 지역권, 유치권 등이 있으며, 그 외에 분묘기지권 같은 관습법상의 물권도 있습니다.

물권과 채권의 차이

첫째, 물권은 물건을 대상으로 하고, 채권은 특정한 사람의 행위를 대상으로 합니다.
둘째, 물권은 절대적 지배권입니다. 예를 들어 물권인 전세권을 가지고 있으면, 계약기간 안에는 집주인이 협조하지 않더라도 그 집을 사용하고 수익을 얻을 수 있습니다.
반면 채권은 상대적인 청구권입니다. 만약 돈을 빌려준 경우라면 채무자가 돈을 갚아야 나의 채권이 만족됩니다.
셋째, 물권은 배타적 권리입니다. 하나의 물건에 서로 양립할 수 없는 물권이 2개 이상 동시에 성립될 수 없습니다. 나의 소유권이 100%인 아파트는 다른 누구도 소유권을 가질 수 없습니다.
반면 채권은 배타성이 없습니다. 같은 내용의 채권이 동시에 2개 이상 양립할 수 있습니다.
넷째, 물권은 절대성이 있어서 모든 사람에게 주장할 수 있습니다. 가령 토지를 빌린 임차인이 지상권을 설정했다면, 땅주인이 바뀌더라도 새 주인에게 이를 주장할 수 있습니다.
반면 채권은 절대성이 없어서 채무자에게만 주장할 수 있습니다. 내가 A에게 돈을 빌려주고 A에게 갚을 돈이 있는 B에게 갚으라고 주장할 수는 없는 것과 같습니다.

물권은 채권을 강화한 개념

 

물권과 물권끼리 충돌할 때는 먼저 성립한 것이 우선하며, 물권과 채권이 충돌하면 물권이 우선하는 것이 원칙입니다.
흔히 “물권의 반대는 무엇인가요?”라고 물으면 대부분 “채권이요”라고 대답합니다.
다시 물어볼게요. “그럼, 채무의 반대는 무엇인가요?”
물권과 채권은 서로 상반되는 개념이 아닙니다. 채권과 채무가 반대개념이고, 물권은 채권을 강화한 개념입니다. 그런데도 많은 사람들이 채권과 물권을 서로 반대개념으로 알고 있습니다. 둘의 차이점 무작정 암기하다 보니 의미를 제대로 파악하지 못해 이런 착각을 하는 것이죠.

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.