현황조사서 보는 법, 모두 알려드립니다

현황조사서 보는 법, 모두 알려드립니다

 

현황조사서는 법원 집행관이 경매 부동산의 현재 상태를 알아보고 작성하는 서류를 말합니다. 현황조사서 역시 감정평가서와 마찬가지로 입찰일 14일 전에 공개됩니다.

현황조사서 보는 법

➊ 기본정보
경매 사건번호가 나옵니다. 사건번호는 경매사건의 주민등록번호와 같은 것이라 꼭 기억해 두어야 합니다. 그리고 집행관이 현황조사를 실시한 날짜와 시간이 기록됩니다. 위의 경매사건에서 집행관은 세 차례 현황조사를 실시했습니다. 현황조사 결과 이 빌라에는 임차인이1 명 있습니다.
➋ 부동산의 점유관계 
주택 경매에서 임차인 정보는 매우 중요합니다. 현황조사서상의 임대차관계조사사서를 살펴보면 이 경매사건의 임차인은 2008년 2월 28일에 확정일자를 받았으며 전세보증금은 2억 6천만원입니다.

이처럼 현황조사서에는 권리분석에 꼭 필요한 임차인과 점유자에 관한 내용이 들어 있습니다. 주택이나 상가건물에 임차인이 있다면, 낙찰자가 그 임대차를 인수해서 계약을 이어가거나 전세금을 돌려주어야 하는 경우도 있고, 현재의 점유자가 유치권자라면 또 다른 문제가 생길 수 있으므로 특히 주의해야 합니다.

 

현황조사서를 무조건 믿어서는 안 됩니다

 

현황조사서는 말 그대로 ‘조사서’입니다. 경매가 개시되면 법원은 집행관에게 ‘현황조사’를 명하고, 이에 따라 집행관은 현장을 방문하여 부동산의 현황이나 점유관계 등을 조사합니다.
집행관은 현황조사 결과에 개인적인 의견이나 판단을 쓸 수 없습니다. 점유자가 거짓말로 진술한다는 의심이 들어도 그런 짐작이나 유추는 쓸 수 없고, 들은 내용을 그대로 기록합니다. 그래서 선순위 임차인이 누락되거나 전입신고일이 잘못 기록된 경우도 있습니다.
만약 현황조사서에 “임차 관계 미상”이나 “주민센터 확인 안 됨”이라는 문구가 있다면 반드시 입찰자가 스스로 더 알아보아야 합니다. 경매 부동산의 점유관계에 관한 확인은 철저히 입찰자의 몫이기 때문입니다. 그러므로 현황조사서도 참고자료로만 활용하는 것이 좋습니다.

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.