매각물건 명세서 체크 포인트, 모두 알려드려요!

매각물건 명세서 체크 포인트, 모두 알려드려요!

 

매각물건 명세서, 일찍 열람해야 하는 이유

매각기일 7일 전, 드디어 매각물건 명세서를 볼 수 있습니다. 매각물건 명세서는 입찰자에게는 가장 중요한 서류이기도 하며, 경매물건에 대한 핵심 정보가 들어 있습니다.
법원은 매각물건 명세서를 최초 공고 7일 후, 즉 입찰일(매각기일) 7일 전에 법원에 비치하여 누구나 열람할 수 있도록 합니다. 이때 현황조사서와 감정평가서의 사본도 함께 비치합니다. 물론 대법원 법원경매정보 사이트나 사설 경매정보 사이트에서도 매각물건 명세서를 포함한 각종 서류를 볼 수 있습니다.
열람은 법원의 업무시간 중 언제나 가능하지만 입찰자들은 각종 서류를 통해 권리분석을 하고, 현장답사도 해야 하며, 의심이 가는 내용이 있으면 추가조사도 해야 하므로 되도록 매각물건 명세서는 되도록 일찍 열람하는 것이 좋습니다.
유료 경매정보 사이트들은 법원이 공개한 자료를 입찰자들이 쉽게 볼 수 있도록 가공하고, 자체적으로 조사한 정보도 함께 제공합니다. 경매 초보자라면 법원의 서류를 직접 열람하는 것보다 이런 사이트들을 이용하는 것도 방법입니다. 이때 자신의 분석을 전문가의 것과 비교하면서 경매에 대한 감을 잡아 가면 자연스럽게 공부도 됩니다. 하지만 무조건 맹신해서는 안 되는 점, 잊지 마세요.

 

매각물건 명세서에서 눈여겨 볼 것들

➊ 부동산의 표시
부동산의 주소와 구조, 면적, 감정평가액, 최저매각가격 등이 나옵니다. 이 내용은 이미 감정평가서와 현황조사서에서 살펴본 것입니다. ‘부동산 표시 목록’은 현황조사서에 있습니다.
 
➋ 점유자와 관련된 사항 
주택이나 상가 등의 경매에서는 임차인에 대한 권리분석이 매우 중요합니다. 여기에 유치권 신고인과 관련된 내용이 나오는 경우도 있습니다.
이 경매물건에는 임차인이 2명 있습니다. 이모 씨는 2008년 4월에 확정일자를 받았으며, 보증금은 2억원이고, 경매가 신청되자 2012년 9월에 배당 요구를 했습니다. 그리고 장모 씨는 전입신고일은 2012년 2월인데 집행관이 현장조사를 나갔어도 점유기간과 보증금을 알 수 없었던 모양이고, 본인이 직접 권리신고한 내역이 없습니다.

이 경매물건에 최선순위로 2006년 5월에 근저당권이 설정되어 있음을 알 수 있습니다. 과연 임차인 이모 씨와 장모 씨는 보증금을 모두 돌려받을 수 있을까요? 또 여러분이 이 경매물건에 입찰한다면 나중에 이 임차인들에게 보증금을 돌려주어야 하는 불상사는 생기지 않을지 권리분석을 잘 해야 합니다.

➌ 낙찰자에게 인수되는 권리
법원이 낙찰 후에도 말소되지 않고 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지 판단해 준 곳입니다. 여기의 내용만으로도 권리분석의 절반 이상을 해결하는 셈입니다.
원래 경매물건에 설정된 대부분의 권리는 매각 후 사라지지만, 경우에 따라서는 낙찰받은 사람이 이어받는 경우도 있습니다. 그러면 낙찰자가 추가로 경제적 부담을 지게 되므로 꼭 체크해야 할 중요한 부분입니다.
그런데 여기서 명시되지 않은 권리 중에서도 매각 후 그 부담이 남아 낙찰자를 괴롭히는 경우가 있습니다. 그러므로 매각물건 명세서를 곧 법원의 ‘보증서’로 판단해서는 안 됩니다.
 
➍ 매각허가에 따라 설정되는 지상권의 개요
토지를 매각하는 경매에서 그 토지위에 매각에서 제외되는 건물이 있는 경우 “법정지상권 성립 여지 있
음”이라는 문구를 기재하여 경고합니다.

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.