세입자도 집주인도 꼭 알아야 할 저당권, 근저당권의 모든 것

세입자도 집주인도 꼭 알아야 할 저당권, 근저당권의 모든 것

전세로 살던 집이 경매로 넘어갔는데 선순위로 잡힌 근저당 때문에 전세 보증금을 모두 돌려받지 못했다는 사례는 주변에 흔합니다. 정말 안타까운 일입니다.  근저당 개념을 제대로 모르면 귀한 재산을 날리기 쉽습니다.
아는 것이 힘입니다.  저당권과 근저당권에 대해 제대로 알아봅시다.
 

저당권이란?

“집을 저당 잡혔어요”, “저당권이 1억원이 있는 집입니다.”이런 말 자주 들어보셨죠?
저당권은 돈을 빌려주는 대신 담보로 제공된 부동산에 대해 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 예를 들어 A 씨가 B 씨의 집을 담보로 돈을 빌려주고 저당권을 설정하면, 나중에 그 저당권을 근거로 경매를 신청할 수 있습니다. 이 경우 A 씨는 다른 후순위 채권자들보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있습니다. 이러한 권리를 ‘우선 변제권’이라고 합니다.
이때 담보로 삼는 부동산은 반드시 대출자의 소유일 필요가 없으며, 다른 사람의 부동산을 담보로 잡을 수도 있습니다. 우리가 흔히 말하는 ‘보증’이 이것이며, 이때 자신의 물건을 담보로 제공한 보증인을 ‘물상보증인’이라고 합니다.

근저당권이란?

예를 들어볼께요.
은행이 A 씨에게 5천만원을 빌려주었는데, A 씨가 2천만원을 빨리 갚았다면 채권액은 3천만원으로 줄어듭니다. 반대로 A 씨가 사정이 어려워 이자조차 밀렸다면 채권액은 5천만원보다 커집니다.
그런데 채권액이 바뀔 때마다 저당권을 말소하고 다시 설정하거나, 감액이나 증액 등기를 한다면 번거롭겠죠? 근저당권은 바로 이런 불편을 해소하기 위한 것으로, 장래의 채권을 일정액의 한도에서 미리 담보하는 저당권입니다.
 
만약 A 씨의 대출금은 5천만원이지만 은행이 채권최고액을 넉넉잡아 6,500만원으로 근저당권을 설정한다면, 실제 채권액이 늘거나 줄 때마다 저당권을 다시 설정하거나 변경하지 않아도 됩니다. 결국 근저당권의 채권최고액은 말 그대로 채권액의 최고 한도이며, 실제로 빌린 돈은 그보다 작을 수 있습니다.
 
우리가 은행에서 돈을 빌릴 때 대출금이 1억원이라면, 근저당권의 채권최고액은 120~130%인 1억 2천만원이나 1억 3천만원으로 설정하는 경우가 많습니다. 채무자가 이자를 제때 내지 않았을 때를 감안하여 근저당권을 설정하기 때문입니다. 거의 대부분의 채권자가 저당권이 아닌 ‘근저당권’을 설정합니다.    

▼ 등기부등본에 나온 근저당권

 

한정 근저당권과 포괄 근저당권

근저당권은 다시 한정 근저당권과 포괄 근저당권으로 나눌 수 있습니다. 한정 근저당권은 채권을 특정한 근저당권이고, 포괄 근저당권은 특정하지 않고 장래에 생길 모든 채권을 담보하는 근저당권 입니다. 개념을 좀 더 쉽게 이해해 볼까요?    

은행이 돈을 빌려주면서 A 씨의 아파트를 담보로 잡고 근저당권을 설정했습니다. 그런데 그는 아파트 담보대출도 갚지 못한데다가 이 은행의 카드대금도 연체했습니다. 이에 은행은 A 씨의 아파트를 경매로 넘겼습니다.
이때 은행이 한정 근저당권을 설정해 두었다면, 대출금은 배당으로 돌려 받을 수 있지만 연체된 카드대금은 돌려받을 수 없습니다. 반면 은행이 포괄 근저당권을 설정해 두었다면, 매각 후에 대출금뿐만 아니라 연체된 카드대금까지 우선 변제권을 주장하여 배당받을 수 있습니다.

그런데 저당권과 근저당권은 등기부에 각각 구별하여 기록하지만, 한정 근저당권과 포괄 근저당권은 모두 ‘근저당권’으로만 되어 있기 때문에 어느 것인지 알아볼 수 없습니다. 다만 근저당권 설정 계약서에 “장래의 불특정 채권을 모두 피담보 채권으로 한다”는 특약이 있다면 포괄 근저당권으로 인정됩니다. 은행은 대출을 할 때 거의 대부분 포괄 근저당권을 설정합니다.

근저당권은 어떤 효력이 있을까?

저당권과 근저당권은 효력이 같은데, 현실에서 훨씬 자주 등장하는 근저당권으로 설명할게요.
➊ 근저당권은 경매 신청권이 있습니다. 그래서 채무자가 빚을 갚지 않으면, 소송 없이도 바로 담보 부동산의 경매를 신청할 수 있습니다.
➋ 근저당권은 우선 변제권이 있어서 다른 후순위 채권보다 우선적으로 돈을 배당받을 수 있습니다. 배당순위가 앞에 있고 배당재원이 충분하면 자신의 채권액 전부를 먼저 받을 수 있는 것이죠. 만약 한 부동산에 근저당권이 여러 개 있다면, 배당은 등기의 순서에 따르며, 후순위 근저당권자는 선순위 근저당권자가 배당을 받고 남은 돈에서 배당을 받습니다.
➌ 근저당권은 경매로 부동산이 매각되면 모두 소멸됩니다. 돈을 돌려받기 위해 설정된 권리이니 배당을 받으면 목적을 이룬 셈입니다. 그러므로 근저당권은 매각과 동시에 효력이 사라지고, 낙찰자는 등기에 있는 근저당권을 말소해 달라고 신청할 수 있습니다.

만약 근저당권자가 경매로 돈을 모두 돌려받지 못한다면 어떻게 될까요? 안타깝지만 일단 경매로 부동산이 매각되면, 근저당권은 한 푼도 배당을 못 받았더라도 소멸되고 맙니다. 

 

실전 권리분석

2006년 경기도 모 신도시의 42평 아파트가 8억원으로 꼭지를 쳤을 때, 김 00 씨(38세)는 A은행에서 3억원의 근저당권을 설정하고 2억 5천만원을 대출했습니다. 2007년 말 세연 씨는 또다시 B새마을금고에서 3억원의 근저당권을 설정하고 2억 5천만원을 대출받았습니다.
현재 이 아파트는 시세가 5억원으로 내린 상태입니다. 경매로 나온 이 아파트의 권리분석을 해 볼까요?    

시세가 5억원이라면 낙찰가는 약 4억원 선이 될 가능성이 높습니다. 일단 선순위인 A은행은 실채권액인 2억 5천만원을 모두 돌려받을 수 있습니다. 그런데 낙찰대금이 4억원이므로 이제 배당금이 약 1억 5천만원 밖에 남지 않았죠. 그래서 후순위인 B새마을금고는 대출금 2억 5천만원 중 에서 1억원은 돌려받지 못할 것으로 보입니다.    이때 낙찰자가 B새마을금고의 1억원을 대신 갚아야 한다면, 아무도 이 사건에 입찰하지 않을 것입니다. 이처럼 입찰자가 없으면 아무 잘못도 없는 선순위 근저당권자인 A은행은 빌려준 돈을 돌려받을 수 없겠죠? 그래서 근저당권은 매각 후 돈을 일부만 돌려받더라도 그 효력이 소멸되는 것입니다. 이 때문에 은행에서는 선순위에 근저당권이 있으면 후순위로는 대출을 잘 해주지 않습니다.

 이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.