전세권 등기, 전부 알려드립니다!

전세권 등기, 전부 알려드립니다!

그는 왜 전세금을 날렸을까?

서울에서 살던 김 모씨는 충북지사로 전근을 가게 되어 충주 외곽의 작은 농가주택을 5천만원에 전세로 얻었습니다. 공인중개사는 대지가 넓어 시세 2억 원은 족히 된다고 했고, 3천만원의 근저당권이 있었지만, 이 정도라면 전세보증금을 날릴 위험은 없어 보였습니다.
김 씨는 서울의 가족들과 주민등록상 세대를 분리하지 않고 그대로 두고, 전세권 설정을 조건으로 임대차 계약을 했습니다.
그런데 김 씨가 전세권 설정 등기를 한 후 집주인이 또 대출을 받았고 결국 경매로 집이 넘어갔습니다. 경진 씨는 감정가가 1억 9천만원이므로 적어도 1억원에는 낙찰될 것이라고 생각하고 보증금 걱정을 하지 않았습니다.
그런데 경매 후 보증금 5천만원 중 고작 1천만원밖에 돌려받지 못했습니다.
왜 이런 일이 벌어졌을까요? 토지와 건물은 각각 별도의 부동산인데, 김 씨는 건물에만 전세권을 설정한 것입니다. 건물 감정가는 고작 2천만원이었고 배당금은 1천만원에 불과해 무려 4천만원의 보증금을 날린 것입니다.
주택이나 상가를 임차하면서 건물에만 전세권을 설정하는 사람들이 많습니다. 토지와 건물은 분명히 별도의 자산이므로 반드시 그 건물의 부속토지에도 전세권을 설정해 두어야 합니다.

전세권의 설정 요건

전세권은 전세금을 내고 다른 사람의 부동산을 점유하여 사용할 수 있는 물권입니다. 이때 전세권은 우리가 일반적으로 말하는 전세가 아니며, 우리가 보통 쓰는 전세(월세를 지급하지 않는 임대차)는 ‘채권적 전세’ 라고도 합니다.
전세권은 두 가지 요건이 필요한데, ‘반드시’ 전세금을 내야 하며 등기를 해야 합니다. 전세권 설정 계약서를 쓰고 보증금을 주고 등기부에 전세권 등기를 하면 전세권이 되고, 임대차 계약서만 쓰고 등기를 하지 않으면 임대차가 됩니다. 다만 그 임대차가 월세의 지급 여부에 따라 전세와 월세로 구분될 뿐입니다. 전세가 아니라 월세로 살기로 계약했더라도 보증금을 돌려받기 위해 전세권 등기를 했다면 전세권이 됩니다.

전세권의 효력

전세권을 설정하면, 만기가 지났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 별도의 소송절차 없이 바로 법원에 경매를 신청할 수 있습니다. 또 다른 채권자가 경매를 신청했더라도 후순위 채권보다 우선 변제권이 인정됩니다. 하지만 전세금을 내지 않았거나 등기를 하지 않았다면 효력이 없으며 경매에서도 우선 변제를 받을 권리가 없습니다.

다가구주택의 전세권 설정시 주의할 점

 

다가구주택은 3층 이하이고 건물면적이 660㎡ 이하인 주택입니다. 각 호실별로 부엌, 화장실 등이 있는 독립공간으로 이루어져 있긴 하지만, 소유권이 따로 분리되어 있지 않다는 게 다세대주택과 다릅니다.

다가구주택의 2층에는 집주인이 살고 1층만 임대하는 경우, 전세권자는 집주인이 보증금을 돌려주지 않더라도 경매를 신청할 수 없습니다. 2층에는 전세권의 효력이 미치지 않으므로 건물 전체를 경매로 매각할 수도 없고, 1층과 2층이 등기상 분리되어 있지 않으므로 1층만 따로 매각할 수도 없기 때문입니다.
이런 경우에 전세금을 돌려받으려면 보증금 반환 청구소송을 통해 판결을 받고, 그 확정판결을 집행권원으로 하여 강제경매를 신청해야 합니다. 다만 자신이나 제삼자가 신청한 경매사건에서 우선 변제권은 부동산의 매각 대금 전체에 대해 행사할 수 있습니다.
                        

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.