좋은 상가 알아보는 5가지 방법

좋은 상가 알아보는 5가지 방법

상가는 무엇보다 목이 좋아야 합니다. 사실 상업용 부동산에 대한 투자의 성패는 상권분석을 얼마나 잘하느냐에 반 이상이 달려 있습니다.
상권분석이 그리 간단한 문제는 아니지만, 겉으로 드러나는 몇 가지 모습만으로도 감을 잡을 순 있습니다. 좋은 상가를 알아보는 5가지 방법, 알려드립니다.

주변에 노점상이 많은가?

보통 장사가 안 되는 점포는 좋은 값에 빨리 팔릴 리가 없으니 어쩔 수 없이 헐값에 넘기거나, 또는 매수자가 나타날 때까지 영업상 손해를 감수하며 장사를 계속할 수밖에 없습니다. 만기까지는 보증금을 돌려받을 수 없고, 다른 임차인이 들어와야 시설비나 권리금을 조금이라도 건질 수 있기 때문이죠.
하지만 노점상은 다릅니다. 대부분 권리금도 보증금도 월세도 없습니다. 장사가 안 되면 그 자리에서 버틸 이유가 없으며, 주저 없이 새로운 자리를 찾아 떠납니다.. 그러므로 노점상이 많은 곳은 상권이 좋으며, 그렇지 못한 상권에 비해 투자가치가 높습니다.
하지만 많은 노점상과 경쟁이 불가피한 업종이라면 고민해야 합니다. 정식 점포는 초기투자금의 금융비용, 임대료, 인건비, 유지비 등 지출이 크지만, 노점상은 이런 비용이 거의 없습니다. 둘이 경쟁한다면 정식 점포의 상인이 불리할 수밖에 없죠. 이러한 상권에서는 노점상과 경쟁관계가 아니라 공생할 수 있는 업종을 선택하는 것이 좋습니다.     

주변 점포 브랜드는 어떤가?

일반적으로 프랜차이즈 점포가 많은 상권은 좋은 상권입니다. 물론 장사 경험이 매우 많으면 모르겠지만, 대체로 개인이 기업의 상권분석 노하우를 따라가기는 힘듭니다. 프랜차이즈 대기업은 상권이 낙후된 곳에는 영업권을 내어 주지 않으며, 상권분석 전문가로 구성된 점포 개발팀이 따로 있습니다.
그러므로 유명 브랜드의 가맹점이 많은 상권을 선택하면 간접적으로 이들 전문가의 점포 선정 컨설팅을 받는 셈입니다. 소비자들에게 친숙하거나 익숙한 브랜드, 즉 ○○날드, ○○벅스, ○○치킨 등은 쉽게 기억하고 찾아오기 때문에 그 주변도 좋은 상권일 가능성이 높습니다. 물론 점포는 상권뿐만 아니라 그 점포 자체의 개별적 요인도 중요하므로 주의해야 합니다.

내가 할 업종과 맞는가?

흔히 차량통행이 많은 대로변 점포는 장사가 잘될 것이라고 생각하는 사람들이 많지만, 이는 잘못된 상식입니다. 자동차에서 내려서 물건을 구매하기를 바라는 것은 무리입니다. 그래도 차량 통행량이 많으면 그만큼 홍보가 수월하다는 장점은 있습니다.
먼 곳에서 일부러 찾아와서라도 이용하는 업종이라면 차량 통행량이 많은 것이 홍보 면에서 장점이 될 수 있습니다.
100% 완벽한 상권은 없습니다. 아무리 좋은 상권이라도 모든 업종이 다 잘되는 것은 아닙니다. 유동인구가 많아도 내 업종의 소비층이 아니면 별 도움이 안 됩니다. 극단적인 예로 하교시간의 고등학교 주변은 사람이 많지만, 그 상권에 공인중개사 사무소를 차린다면 결과는 뻔하죠. 또 유동인구가 많은 시간과 업종과의 연관성도 살펴보아야 합니다. 낮에만 사람이 많고, 저녁에는 텅 비는 상권에 주점을 개업한다면 어처구니없는 실수를 하는 것이죠. 상가를 볼 때는 어떤 업종의 임대가 가능할지 미리 생각해 보아야 합니다.

주변 동네에 누가 주로 사는가?

상가의 배후단지는 어떠한가요? 배후단지의 규모뿐만 아니라 경제적 수준, 주거형태, 구성원의 주된 연령대 등도 따져 보아야 합니다. 보통 평균 소득이 높은 지역의 상권이 우수할 것으로 생각하지만, 그렇지만도 않습니다. 그들은 자동차를 타고 동네에서 벗어나 백화점이나 고급 음식점을 찾습니다. 부자들이 많은 지역보다 서민적인 지역이 오히려 소형 점포에는 유리할 수 있습니다.
또한 배후단지의 주된 평형대를 보면 대체로 대형평형에는 40, 50대 부부와 고등학생과 대학생, 소형평형에는 20, 30대 부부와 중학생 이하의 자녀들이 거주합니다. 고등학생 이상은 주로 동네를 떠나 번화가에서 활동하는 반면 유치원생이나 초등학생들은 부모와 함께하므로 이들의 부모들은 가까운 곳에서 쇼핑과 외식을 해결하려는 경향이 있습니다. 소형점포라면 배후단지가 소형평형인 것이 더 좋은 선택입니다.     

헤어지는 장소인가?

많은 사람들이 만남의 장소로 선택하는 지역은 상권이 좋지만, 보증금과 권리금이 높고 경쟁이 심합니다. 관점을 뒤집어 봅시다. 헤어지는 장소도 좋은 상권이 될 수 있습니다. 직장인들은 퇴근 후 동료들끼리 버스정류장이나 지하철역까지 걸어나와 회식을 하고 귀가합니다. 실제로 요즘 대학교 정문보다 주변의 지하철역이나 버스정류장 앞의 상권에 학생들이 더 많습니다. 집으로 돌아가기 편한 곳에서 모이는 것이죠. 서울 근교의 대학이나 회사로 스쿨버스나 통근버스를 운행할 경우, 그 버스가 서울에 도착하는 장소에서 더 많은 사람들을 볼 수 있는 것도 같은 이유 때문입니다.          

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 재정리한 것입니다.