경매투자자라면 꼭 알아야 할 시세 파악하는 법

경매투자자라면 꼭 알아야 할 시세 파악하는 법

정확한 시세 파악, 투자의 기본

A 씨는 위치나 규모, 가격이 적당한 빌라를 발견하고 현장답사를 나갔습니다.

공인중개사 사무소를 찾은 A 씨는 일반 매물을 알아보러 온 것처럼 가장하여 상담을 시작했습니다. 그 결과 경매물건과 유사한 빌라의 시세가 약 2억 6천만원이라는 결론을 얻었고, 이는 감정가와도 일치했습니다.
A 씨는 이 빌라를 2억 1,300만원에 낙찰받았습니다. 그런데 세입자가 이사하는 날, 그로부터 뜻밖의 말을 들었습니다.
“왜 이렇게 비싸게 낙찰받으셨어요? 한 번 더 유찰되면 제가 낙찰받으려고 했는데……. 이 빌라가 2회차에 낙찰될 것이라고는 생각하지 못했어요.”
당황한 A 씨는 부랴부랴 시세를 다시 확인해보았습니다. 해당 빌라의 시세는 약 2억 2천만원이고, 급매로는 2억원까지 나오기도 한다는 얘기를 듣고 깜짝 놀랐습니다.
 
부동산을 살 때 고객들은 대부분 공인중개사가 처음에 소개한 가격에서 깎으려고 합니다. 그래서 공인중개사는 가격을 시세보다 높게 부르는 경우가 많습니다. 가격을 깎아 달라는 손님의 요구에 부응할 수 있는 여유를 두는 것이죠. 게다가 빌라는 세대수가 많지 않아 거래가 많지 않으므로 공인중개사도 정확한 시세를 모르는 경우가 있습니다. A 씨와 같은 실수를 하지 않으려면, 현장답사를 나가서 공인중개사 사무소에 방문할 때에도 노하우가 필요합니다.                  

공짜 점심은 없다

경매로 부동산을 매입하면 대부분 일반매매의 경우보다 가격이 저렴합니다. 하지만 부동산의 종목과 지역에 따라 경매와 일반매매 사이의 가격 차이가 조금씩 달라지죠.

“공짜 점심은 없다”는 말이 있습니다. 경매물건이 일반 매물보다 싼 이유는 바로 리스크 비용 때문입니다. 일반매매로 부동산을 살 때는 매도자가 친절하게 설명을 해 주며, 내부도 쉽게 볼 수 있습니다. 반면 경매는 보통 건물 내부의 상황을 알기 힘들고, 권리에 문제가 있거나 건물 전체에 하자가 있어도 전적으로 낙찰자의 책임입니다. 때로는 명도과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 들어 오히려 일반매매보다 돈이 더 드는 경우도 있습니다. 시세를 잘못 파악해서 큰 손해를 보는 어이없는 상황도 흔히 일어납니다. 이러한 위험을 피하려면 무엇보다 안전성을 중요시해야 합니다.

경매물건이 있는 동네 주변의 공인중개사들은 그 물건에 관한 정보를 가장 정확하게 알고 있는 사람들입니다. 이들에게 도움을 많이 얻을수록 투자가 성공할 가능성이 높아집니다. 공인중개사도 경매투자 손님과 원활한 관계로 이어져 수입을 얻을 수 있으니 좋은 일입니다.

섣부른 거짓말은 화를 부른다

경매투자에서 가장 중요한 것은 정확한 시세를 파악하는 것입니다. 감정평가서에 감정가가 나와 있지만, 실제 시세와 차이가 큰 경우도 있습니다. 가장 정확한 시세는 역시 그 지역에서 비슷한 물건을 많이 거래해 본 공인중개사의 평가입니다.
자, 다음은 나쁜 대화법의 예입니다.

투자자 : 안녕하세요? 빌라 좀 보려고 왔는데요. 000번지 빌라의 시세가 얼마죠?
중개사 : 글쎄요……. 그런데 무슨 일이시죠? (이미 뭔가 수상한 낌새를 챘다.)
투자자 : 그게……, 그 정도 집이면 얼마쯤 하는지 궁금해서요.

경매 투자자가 손님을 가장해서 시세를 묻는 것처럼 하는 경우가 있습니다. 이는 잘못된 방법입니다. 경험이 많은 공인중개사는 진짜 손님인지, 손님인 척하는지 어느 정도 눈치챌 수 있습니다. 괜히 거짓말로 정보를 얻으려다가 거꾸로 허위정보만 얻고 올 수도 있습니다.

솔직하게 말하고 협조를 구하라

차라리 시세를 파악하러 온 이유를 솔직하게 말하고, 낙찰에 성공하면 임대나 매도의 중개를 맡기기로 약속한다면, 공인중개사의 협조를 기대할 수 있습니다.

투자자 : 안녕하세요? 이 동네 000번지의 빌라 때문에 문의를 좀 드리려고 하는데요.
중개사 : 네. 무슨 일이죠?
투자자 : 제가 이번에 경매로 나온 000번지 빌라에 입찰을 하려는데, 이 동네는 처음이라 시세가 어떤지 궁금해서요.
중개사 : 글쎄요. …… (귀찮은 기색을 보인다.)
투자자 : 제가 낙찰받으면 여기 와서 월세를 놓겠습니다. 잘 좀 부탁합니다.
중개사: 그 빌라는 우리 사무소에서는 거래한 적이 없지만, 건너편 빌라는 두 달 전에 2억원에 매매된 적이 있긴 하네요. 요즘 이 동네에서 비슷한 물건은 급매로 1억 8천만원에 나오기도 해요.

서류엔 없는 부가 정보를 파악하라 

 

정확한 시세를 파악하려면 되도록 많은 공인중개사 사무소를 방문해 보는 것이 좋습니다. 이런 경험이 축적되어 시세에 대한 감이 잡히면, 부동산의 가격만 들어도 비싼지 싼지 가늠하기가 수월해질 것입니다.
운이 좋으면 공인중개사가 여러분이 입찰하려는 부동산에 현재 살고 있는 세입자나 집주인과의 대화를 중간에서 연결해 줄 수도 있습니다. 그들도 예전에 중개와 계약 때문에 그 공인중개사 사무소를 방문했을 수도 있으니까요.
공인중개사와 입찰할 부동산에 대해 이야기를 나누다 보면 부가정보를 얻을 수도 있습니다. 그동안 그 물건에 관심을 가지고 정보를 얻어간 사람들이 몇 명이나 되는지 공인중개사를 통해 알 수도 있습니다. 이런 정보는 입찰 경쟁률을 가늠하고 입찰가를 산정할 때도 도움이 됩니다.
공인중개사는 동네주민들보다 해당 지역 정보에 더 밝을 수 있습니다. 업무 특성상 의뢰인의 경제사정은 물론 가족사까지 알게 되기도 하는데, 이런 정보가 의외로 입찰 여부를 결정하는 데 영향을 미치는 경우가 많습니다.
실례로 어느 투자자는 다세대주택을 헐값에 낙찰받고 기뻐했으나, 전 소유자의 딸이 그 집에서 자살했다는 사실을 나중에 알게 되었습니다. 그 지역에서는 유명한 사건이었다고 합니다. 그는 낙찰 받은 주택을 매각도 할 수 없어 큰 손해를 보았습니다. 만약 입찰 전에 주변의 공인중개사로부터 그러한 정보를 얻었다면 입찰을 고려하지 않았을 것입니다.                        

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 재정리한 것입니다.