상가임대차보호법 & 권리금에 대해알아야 할 것들

상가임대차보호법 & 권리금에 대해알아야 할 것들

상가건물임대차보호법의 대상은?

상가건물임대차보호법은 사업자등록을 할 수 있는 자연인(외국인 포함)과 법인을 대상으로 합니다. 그래서 종교단체, 자선단체, 동창회 등의 친목모임 사무실은 설사 계약을 하고 입주했다고 해도 사업자등록을 하지 않으면 이 법의 보호를 받지 못합니다.
상가건물임대차보호법은 임대차 보증금의 한도를 규정하여 그 안의 보증금에 대해서만 보호합니다. 보증금이 큰 임차인은 큰 사업을 하고 있으므로, 민법의 특례를 적용하면서까지 보호해야 할 사회적 약자가 아니라는 것이죠. 보증금이 클 경우 상가건물임대차보호법이 아니라 민법의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다.

상가건물임대차보호법 적용 보증금 한도

상가건물임대차보호법이 적용되는 보증금 한도는 지역마다 다릅니다.

월세를 낸다면, 그 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 합해 계산합니다. 예를 들어 서울시 강남구에서 식당을 경영하는 A 씨의 경우 가게 보증금이 1억원, 월세가 350만원이라면 이 경우 환산보증금은 4억 5천만원이므로 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.      

다만 2015년 5월 13일 관련 규정이 개정되어, 이제는 환산 보증금액에 상관없이 사업자등록과 점유만으로도 대항력 및 계약갱신 특례, 권리금 등에 대해서는 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.   단, 2015년 5월 13일 이전의 기존 계약이 갱신되지 않고 그대로 유지된 경우, 과거의 규정을 적용받습니다.

상가 임차인의 우선 변제권/최우선 변제권

상가 임차인은 세무서에 사업자등록을 신청하고 임대차 계약서에 확정일자를 받으면, 우선 변제권이 있습니다. 단 사업자등록이 없으면 확정일자를 받아도 우선 변제권이 인정되지 않습니다. 소규모 자영업자라고 하더라도 우선 변제권을 받으려면 사업자등록을 하는 것이 좋습니다.
상가 소액 임차인은 2013년까지는 부동산 가액의 1/3, 2014년 1월 1일부터는 1/2을 한도로 최우선변제권이 인정됩니다. 따라서 2013년 이전에 담보권을 취득했다면 1/3 한도로 최우선변제권을 주장할 수 있습니다.
만약 해당 상가가 경매로 넘어갈 경우 상가 임차인의 배당액은 실제 보증금을 기준으로 합니다. 상가 임대차는 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 합하여 소액 임대차 여부를 판단하므로, 실제로 소액 임대차에 해당되는 경우는 거의 없습니다. 가령 서울시에서 보증금 500만원에 월세가 40만원인 임대차라면, 결국 경매로 배당받을 수 있는 금액은 500만원입니다.

상가 권리금, 어떻게 보호받을까?

권리금이란 상가건물에서 장사를 하거나 하려는 사람이 영업시설 및 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유·무형의 재산적 가치의 양도, 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.
예전에는 권리금에 대한 규정이 없어 권리금을 주고 장사를 시작한 사람이 계약이 끝났을 때, 임대인이 권리금을 인정하지 않아 큰 손해를 보는 일이 많았습니다.
그렇지만 2015년 5월 13일 신설된 상가건물임대차보호법의 규정(일명 ‘권리금법’)에 따라 이제 권리금도 보호를 받을 수 있습니다. 같은 날 개정된 대항력에 관한 규정(보증금의 한도 미적용)과 달리, 권리금법은 2015년 5월 13일 이전부터 존속 중인 임대차에 대해서도 적용됩니다.     

권리금법의 구체적인 내용

상가건물의 임대차 만기 3개월 전부터 만기 때까지, 임대인은 임차인이 새 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 없습니다. 결과적으로 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차 계약을 해야 한다는 의미입니다.
만약 임대인이 이를 거절하면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 새 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가로 결정) 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
물론 임차인이 주선한 새 임차인이 되려는 사람이 보증금, 또는 차임을 지급할 자력이 없거나, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 그밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 그리고 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우라면 권리금법의 규정에도 불구하고 임대인은 새 임대차 계약을 거절할 수 있습니다.   

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.