경매와 공매가 동시에 진행되는데 입찰해도 될까요?

경매와 공매가 동시에 진행되는데 입찰해도 될까요?

질문
서울시 강서구 등촌동의 단독주택 경매물건입니다. ‘공매 진행 중 사건’이라고 되어 있는데요. 이처럼 경매와 공매가 같이 진행될 경우, 입찰해도 될까요? 입찰자가 나중에 손해보는 경우는 없는지요? 잔금을 먼저 납부하면 된다는 이야기를 들었는데, 맞는 말인지도 궁금합니다.

한줄 답변
입찰해도 됩니다.

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법원에서 진행하는 경매는 민사집행법에서 그 절차를 규정하고 있고, 세금 체납으로 인한 공매는 자산관리공사에서 진행하는데 그 절차를 국세징수법에서 규정하고 있습니다.
경매와 공매는 이처럼 절차를 규정하고 있는 법률이 다르다 보니, 민사 채권에 의한 매각은 공매로 할 수 없고, 세금 체납에 의한 매각을 경매로는 할 수 없지요. 또한 경매가 개시되었다는 사정이 공매 개시에 영향을 줄 수도 없으며, 그 반대의 경우도 마찬가지입니다.
만약 경매와 공매가 모두 개시된다면 두 매각절차가 함께 진행되는데, 그렇다고 동일한 부동산을 두 번 매각할 수는 없겠지요. 따라서 법원과 자산관리공사가 협의하여 경매 또는 공매 중 하나로 매각을 진행하고, 관련법이 다른 두 절차를 병합할 수는 없으니 나머지 절차는 정지시킵니다.
이렇게 매각이 진행되는 경우 입찰자가 별도로 주의해야 할 것은 없습니다. 경매와 공매가 모두 개시되었다는 사정은 경매의 매각물건명세서나 공매재산명세서에 표시된 별도의 매각조건이 없는 한, 권리분석에 영향을 미치지 않으니까요.

요즘은 그런 경우가 거의 없지만, 예전에는 전산 시스템이 지금만큼 발전하지 않았기 때문에, 법원과 자산관리공사가 서로 공매 또는 경매가 개시되었다는 사실을 알지 못하고, 각각 매각을 진행하는 일이 있었습니다.
이렇게 이중으로 매각이 진행된 경우에는 두 낙찰자 중 먼저 잔금을 납부하는 사람이 적법하게 소유권을 취득합니다. 부동산에 관한 법률 행위로 인한 물권의 득실변경(소유권 취득) 은 등기로 효력이 발생하지만 (민법 제186조) , 경매 기타 법률의 규정에 의한 물권 취득은 효력발생의 요건이 등기가 아니기 때문입니다(민법 제187조) . 그래서 두 낙찰자 중 잔금을 먼저 지급하는 사람이 소유권을 취득하게 됩니다. 물론 소유권을 취득하지 못한 나머지 낙찰자는 보증금을 돌려받으니 적어도 금전적으로 손해를 보지는 않습니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.