전 소유자의 연체 관리비, 낙찰자가 내야 하는 범위는 ?

전 소유자의 연체 관리비, 낙찰자가 내야 하는 범위는 ? 

관리소장이 낙찰 아파트 전유부분 연체관리비까지 내라고 합니다.

질문
이번에 32평 아파트를 낙찰 받았는데, 이전 집주인이 관리비를 연체한 모양입니다.
관리소장이 연체관리비를 청구하며, 전유부분에 대한 관리비까지 모두 납부하라고 요구하고 있습니다. 낙찰자는 공용부분에 대한 관리비만 납부하면 되는 것으로 알고 있다고 항변했지만, 관리소장은 이 아파트는 관리규약으로 전유부분에 대한 관리비까지 특별승계인에게 청구할 수 있다고 정해져 있다며 굽히지 않습니다.
이처럼 아파트의 관리규약으로 따로 정한 경우, 낙찰자가 그 관리규약에 따라 전유부분에 대한 관리비까지 납부해야 하나요?

한줄 답변
내지 않아도 됩니다. 

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집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)에 연체관리비를 낙찰자가 부담해야 한다는 직접적인 규정은 없습니다. 다만 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대해 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다”(제18조)라고 규정하고 있을 뿐입니다.
집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 적정한 유지·관리가 되어야 하고, 이를 위해 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권을 보장할 필요가 있겠지요. 이와 관련하여 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 한 규정이 위의 집합건물법 제18조입니다. 따라서 특별승계인(낙찰자)은 관리단이 공용부분에 대한 체납관리비를 청구할 경우 당연히 납부해야 합니다. 그러나 전유부분에 대한 체납관리비의 납부의무를 승계시킬 법률규정은 어디에도 없습니다.
한편, 집합건물법은 “관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 침해하지 못한다”(제28조 제3항)라고 규정하고 있습니다. 또한 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비 중 전유부분에 대한 관리비까지 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로, 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것입니다.
따라서 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 특별승계인에게는 그 효력이 없다고 할 것입니다.(대법원2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결 [용역비] 참고)

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.