경매되는 주택인데 집주인에게 월세를 내야 하나요?

경매되는 주택인데 집주인에게 월세를 내야 하나요?

월세를 안 내면 배당금에서 공제되나요?

질문
제가 월세로 거주하고 있는 아파트가 경매로 매각됐습니다. 8개월 전 법원 직원이 방문해 아파트가 경매로 매각된다고 알려줘서 그때부터 월세를 지급하지 않았어요.
아파트가 경매로 매각되고, 며칠 전에 임대차보증금을 배당받으러 법원에 갔는데, 월세를 내지 않았다는 이유로 채권자가 배당에 대하여 이의를 제기해 보증금 전액을 배당받을 수 없다고 합니다.
경매되는 주택인데도 월세를 계속 내야 하는지요? 또 월세를 내야 한다고 하더라도, 월세는 집주인에게 지급해야 하는 것인데, 아무런 관계도 없는 채권자가 배당에 이의를 제기할 수 있나요?

한줄 답변
내야 합니다. 미지급한 월세 만큼 배당에서 공제됩니다.

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임차인에게 부당 이득이 발생한 상황 

 

경매로 인하여 누구에게든 부당이득이 발생하는 것은 허용되지 않습니다. 경매가 개시된 후로도 그 주택에서 계속 거주하면서 월세를 지급하지 않았다면, 임차인에게 차임(월세) 상당의 부당이득이 발생한 것이 분명합니다. 따라서 임차인은 배당받을 보증금에서 연체차임에 해당하는 금액을 공제한 나머지를 배당받을 수 있습니다.
이때, 채권자가 임차인의 연체차임과 아무런 관련이 없다고 할 수는 없습니다. 채권자가 경매절차에서 채권액 전부를 배당받지 못했다면 채무자(임대인)의 다른 재산에 대해서도 채무변제를 강제할 수 있는데, 임차인에 대한 연체차임지급청구권도 임대인의 재산으로 볼 수 있습니다. 즉, 채권자는 임차인이 연체한 금액을 자기에게 지급하라고 청구할 수 있는 것입니다.

보증금이 수수된 저당 부동산에 관한 임대차 계약이 저당 부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당 부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다.(대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결 [배당이의])

한편, 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 임차인이 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 않음을 명백히 표명하는 것입니다. 그래서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 임대인에게 임차인의 배당요구 사실을 통지하면 결국 임차인의 계약해지 의사가 전달되어 그때 해지 통지가 도달된 것으로 보아, 그 배당요구 통지가 임대인에게 도달되는 즉시 임대차 관계는 해지로 종료됩니다. (대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 [배당이의] 참고)

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.