공부의 힘을 믿습니다. 스마트북스

법인도 주택임대차보호법 보호를 받나요? 질문 법인 사업자로서 경기도에서 사업을 하고 있습니다. 사업장 인근 주택을 법인이 임대차 계약을 해서 직원들 숙소로 사용하는 걸 고려하고 있습니다. 법인도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나요? 직원 퇴직 및 전근 등으로 직원 전출입이 있을 텐데 대항력 발생 및 유지 기준은 무엇인가요? 한줄 답변 법인도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 입주자가 입주하고 전입신고를 마친 다음 날 0시에 법인의 대항력이 발생합니다. 법인이 주택임대차보호법 보호를 받는 경우 결론부터 말씀드리면 법인도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 다음의 경우가 해당됩니다. 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 3. 27. 15:39

토지와 건물의 저당권 설정 시점이 다른 경우, 소액임대차의 판단기준은? 질문 현재 경매로 매각절차가 진행 중인 주택의 월세 임차인입니다. 제 경우 보증금이 작아서 등기상 가장 선순위인 근저당권의 설정시점에 적용되던 규정에 따르더라도 소액임차인에 해당되고, 보증금을 전부 최우선변제권으로 돌려받을 수 있다고 알고 있었습니다. 그런데 얼마 전 토지 등기부를 떼어보니, 건물에 근저당권이 설정되기 전에 토지에 이미 근저당권이 설정되어 있었더군요. 이처럼 토지와 건물에 근저당권이 설정된 시점이 다를 경우, 소액임대차의 범위와 보장금액은 무엇을 기준으로 판단하는지요? 월세 보증금을 날리게 될까 걱정스럽습니다. 한줄 답변 건물저당권 설정된 때를 기준으로 합니다. 소액임대차 범위와 보장금액은 주택에 설정된 저당권 기준 ..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 3. 25. 16:24

등기원인일자와 접수일자가 다를 때, 권리 순위 기준일은 무엇인가요? 질문 경매로 토지를 취득하려고 알아보는 중인데, 입찰하려는 토지에 지상권이 등기되어 있습니다. 지상권이 말소기준권리보다 선순위로 등기되어 있을 경우, 그 지상권은 낙찰자에게 인수되는 것으로 알고 있는데요. 등기부를 확인해보니 지상권의 등기원인일자는 2017년 3월 13일이고, 접수일자는 그해 3월 16일이더군요. 그런데 근저당권은 등기원인일자와 접수일자 모두 2017년 3월 15일입니다. 원인일자와 접수일자의 차이는 무엇이고, 이처럼 원인일자와 접수일자가 다를 경우 권리의 순위는 어떤 날을 기준으로 결정되는지요? 한줄 답변 등기접수일자가 기준입니다. 물권 변동의 효력은 등기접수일자에 발생한다 등기는 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 3. 22. 15:01

전세권 등기 설정 후 전출하면 보증금 지키는데 문제없을까요? 질문 서울시 양천구 목동 아파트에 전입신고와 동시에 확정일자를 받은 임차인입니다. 등기부등본을 떼어봤더니, 제가 전입신고를 한 후에 집주인이 저축은행으로부터 근저당권을 설정하고 돈을 빌렸더군요. 아직 임대차의 만기가 1년이 남은 상태인데, 타 지역으로 전출해야 할 사정이 생겼습니다. 집주인에게 얘기했더니 공인중개사사무소에 의뢰하여 다른 임차인을 찾아 맞추라고 합니다. 그런데 공인중개사는 저축은행의 근저당권 때문에 임차인을 구하기 어렵다고 하네요. 사정이 급해 전세보증금은 만기가 지나 돌려받더라도, 우선 전출을 해야 할 것같습니다. 이런 경우 전세권 등기를 설정하고 전출한다면 문제가 없는지요? 집주인에게 물어보니 전세권 등기를 해주겠다고 합니다...

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 3. 20. 15:00

가압류가 등기된 상태에서 어떻게 소유권 이전이 가능한가요? 질문 서울시 동작구 상도동의 다세대주택 경매에 입찰하려고 권리분석을 하는 중입니다. 그런데 등기권리를 봤더니, 가압류가 등기된 상태에서 소유권이 이전되었더군요. 인터넷에서 가압류에 대해 검색해보니, 채권보전 처분으로서 가압류가 등기된 물건은 채무자가 매매, 증여 또는 저당권·질권 등 담보권의 설정, 기타 일체의 처분행위를 금지하는 효력이 있다고 하던데요. 이 다세대주택의 경우, 가압류가 등기된 상태에서 어떻게 소유권 이전이 가능했던 것인지 궁금합니다. 김**의 가압류와 박**의 근저당 중에 어떤 권리가 최선순위권리(말소기준권리)인지요? 즉, 현 소유자에게 소유권이 이전된 이후에 설정된 권리들 중 최선순위의 권리를 의미하는 것인지, 소유권이전등기와..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 3. 18. 13:56

채무자와 소유자가 다른 경매사건, 주의할 점은? 질문 제가 살고 있는 지역에서 경매로 나온 아파트를 찾던 중 관심이 가는 경매사건을 발견했습니다. 권리분석상 특별한 문제는 없는 것으로 보이는데요, 그런데 경매사건의 채무자와 소유자가 다릅니다. 채무자와 소유자 모두 입찰 자격이 없는지, 주의해야 할 점이 있는지 궁금합니다. 한줄 답변 채무자와 소유자가 다른 것은 권리분석에 아무런 영향을 미치지 않습니다. 경매사건 채무자와 매각부동산 소유자가 항상 일치하지는 않는다 경매사건의 채무자와 그 매각부동산의 소유자가 항상 일치하는 것은 아닙니다. 채무자와 소유자가 다른 경우는 크게 두 가지 원인이 있습니다. 하나는 갑이 돈을 빌리는데, 을이 자기 소유의 부동산을 담보로 제공한 경우입니다. 이때 을은 갑의 보증인이 ..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 3. 12. 16:58

대지권 없는 아파트 낙찰받아도 될까요? 질문 수원시 권선구의 아파트 경매사건에 입찰하려 합니다. 나홀로 아파트이고 대지권이 없어서 최저매각가격이 많이 떨어졌습니다. 입주한 지 오래된 아파트여서, 대지권이 없더라도 실제로 거주하기에는 문제가 없을 것으로 생각됩니다. 그런데 아내가 대지권이 없는 아파트를 낙찰받아도 되냐고 걱정을 많이 하네요. 이처럼 대지권이 없는 아파트를 낙찰받을 경우, 낙찰자가 받을 수 있는 불이익은 어떤 것이 있는지요? 한줄 답변 구분소유권 매도청구를 받을 수 있고, 재건축 시에도 불이익이 있습니다. 아파트 소유자는 부지를 불법점유하고 있는 셈 대지권이 없는 아파트의 소유자는 아무런 법률상의 원인 없이 그 아파트 부지를 불법점유하고 있다고 볼 수 있습니다. 그래서 소유자는 그 불법점유로..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 3. 6. 15:28

대지권 미등기 아파트, 전 소유자 동의 있어야 대지권 등기할 수 있나요? 질문 대지권 미등기 아파트가 경매로 나왔습니다. 분양회사인 OO건설에 문의해 대지권을 포함하여 분양됐다는 사실과 해당 호실의 분양대금 전부가 납부됐다는 사실을 확인했습니다. 따라서 이 아파트의 낙찰자는 전유부분의 취득과 함께 대지권도 취득할 것으로 판단하여 낙찰을 받았습니다. 그런데 경매 잔금을 납부한 후 대지권 등기를 해달라고 요구했는데, 분양회사는 이 아파트의 수분양자인 김OO(전 소유자)의 동의가 있어야 대지권 등기를 해줄 수 있다고 합니다. 이에 김OO에게 연락하여 대지권 등기에 동의해달라고 요청했더니, 동의의 조건으로 터무니없는 금전을 요구했습니다. 이처럼 대지권이 있으나 대지권 미등기인 아파트를 낙찰받은 경우, 전 소유자..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 3. 5. 15:38