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근저당권으로 경매 신청했다 취하하면, 다시 경매를 신청할 때까지 발생한 이자는 받을 수 없나요? 질문 제가 돈을 빌려주면서 채무자의 아파트에 근저당권을 설정했는데요. 원리금을 상환하지 않아 경매를 신청하게 되었고, 개시결정이 났습니다. 하지만 채무자의 간곡한 부탁도 있고, 실제 채권액에 비해 채권최고액이 충분하여 원금 상환이 1~2년 더 지연되더라도 원리금을 손해 볼 일은 없을 것 같아 취하했습니다. 그런데 근저당권자가 일단 경매를 신청하면 피담보채권이 확정되고, 이후 그 경매사건을 취하하더라도 채권확정에는 영향을 미치지 않는다는 말을 듣고, 관련 판례를 찾아보니 그 말이 맞더군요.(대법원 89다카15601) 그렇다면 채무자가 원리금을 상환하지 않아 나중에 경매를 다시 신청하더라도, 그 경매절차에서 배당..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 5. 14. 14:52

점유자가 인도명령결정에 대한 항고장을 제출하면, 강제집행을 할 수 없나요? 질문 아파트를 낙찰받았고, 대항력 없는 임차인을 상대로 인도명령 결정을 받고 결정문도 송달되었습니다. 그런데 오늘 강제집행을 신청하려 법원 사건기록을 열람해보니, 임차인이 인도명령결정에 대한 항고장을 제출했더군요. 아직 항고의 이유는 확인하지 못했지만, 임차인이 아파트의 인도를 거부할 수 있는 합당한 이유는 없을 것으로 보입니다. 그러나 항고로 인해 재판절차가 개시되면 그만큼 강제집행이 늦어질까 걱정입니다. 점유자가 인도명령결정에 대한 항고장을 제출하면, 항고사건이 끝날 때까지 강제집행을 할 수 없는 것인지요? 한줄 답변 강제집행 가능합니다. 항고장 접수가 곧 강제집행 정지는 아니다 인도명령결정에 대한 항고는 그 결정에 관한 형식..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 5. 8. 16:44

낙찰자인데 선순위 임차인에게 반환할 보증금에서 밀린 월세를 공제해도 되나요? 질문 보증금 1천만원에 월세 60만원의 선순위 임차인이 있는 수원의 작은 오피스텔을 낙찰받았습니다. 이 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하지 않아 임대차를 인수한다는 생각으로 입찰했는데요, 얼마 전 우연히 전 소유자를 통해 들으니 임차인이 경매가 개시된 후 지금까지 9개월 동안 월세를 지급하지 않았다고 합니다. 이런 경우 제가 나중에 반환해주는 보증금에서 전 소유자에게 지급하지 않은 월세를 공제하고, 나머지 금액만 반환해줘도 되나요? 한줄 답변 됩니다. ‘임대인의 지위’는 권리와 의무 모두 포함 우리가 알고 있는 경매지식은 반드시 근거 규정이 있습니다. 일반적으로 말소기준권리라고 하는 등기상 최선순위 설정 권리보다 먼저 대항요건..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 5. 7. 14:21

집주인 가족도 임차인으로 권리를 보호받나요? 질문 입찰하려는 아파트에 선순위로 전입신고를 한 임차인이 있습니다. 보통 이런 경우 임대차가 낙찰자에게 인수된다고 알고 있는데, 부동산현황조사서를 보니 이 사람은 집 소유자의 가족이라고 합니다. 소유자의 가족도 임차인으로 인정되나요? 한줄 답변 주민등록상 동일세대를 구성하고 있지 않으면 임대차가 인정될 수 있습니다. 별도 세대 구성이라면 임대차 인정 가능 소유자의 가족이라는 사정만으로 그 결과를 단정할 수는 없습니다. 만약 소유자와 주민등록상 동일한 세대를 구성하고 있는 가족이라면, 소유자의 세대원일 뿐이라서 별도의 임대차가 인정되지 않습니다. 하지만 가족이라도 주민등록상 동일세대를 구성하고 있지 않다면 임대차가 인정될 수도 있습니다. 물론 부부지간이라면 별도..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 4. 26. 16:18

무상거주 확인서 쓴 임차인 대항력, 인정될까? 질문 아파트 경매사건에 입찰하려고 합니다. 이 경매사건의 경우 저당권 설정 당시 선순위로 대항력을 갖춘 임차인이 저당권자에게 무상거주 확인서를 제출했다고 되어 있습니다. 그래서 인터넷 등을 검색해 봤더니, 저당권자에게 무상거주 확인서를 제출한 임차인이 경매절차에서 보호를 받을 수 있는지에 대해 의견이 분분하더군요. 판례를 찾아봐도 보호를 받을 수 없다는 판례와 받을 수 있다는 판례가 있는데, 어떤 해석이 옳은 것인지요? 한줄 답변 경매절차에서 채권자의 임차인 무상거주 확인서 제출 여부에 따라 달라집니다. 대법원은 일관된 입장 임차인이 저당권자에게 무상거주 확인서를 제출한 경우에 관하여 대법원은 일관된 입장을 보이고 있습니다. 다만, 사건마다 쟁점이 다른데 그..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 4. 18. 14:50

아버지가 아들에게 증여한 경우, 법정지상권 성립할까요? 질문 갑 소유의 토지와 그 지상에 신축된 미등기건물을 을이 함께 취득한 후, 건물에 대해서는 미등기상태로 두고 있다가 이 중 토지에 대하여 경매가 실시되어 병이 낙찰받았을 경우, 을의 취득 원인이 일반매매이면 법정지상권이 성립되지 않고(대법 2002다9660판결), 상속이면 법정지상권이 성립하는 것으로 알고 있습니다. 이때 병의 토지에 대한 미등기건물의 지상권 성립 여부를 볼 때, 취득 원인이 아버지 갑이 아들 을에게 증여한 것이라면, 이를 일반매매와 유사하게 보아 법정지상권이 성립하지 않는 것으로 보는 게 타당할까요, 아니면 상속과 비슷하게 보아 법정지상권이 성립하는 것으로 보는 게 타당할까요? 한줄 답변 이 경우 법정지상권은 성립하지 않습니다. ..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 4. 8. 16:31

동시배당과 이시배당에 따라 배당금액 차이가 있나요? 질문 A아파트와 B아파트에 공동으로 근저당권 2억원을 설정한 은행이 있고, 그 후 A아파트에 대해 갑이 5천만원의 근저당권을 설정했고, B아파트에 대해서 을이 7천만원의 근저당권을 설정했습니다. 이런 경우 은행이 저당권으로 경매를 신청한다면 A아파트와 B아파트 모두 경매될 것이므로 배당에 문제가 발생하지 않겠지만, 만약 갑이 경매를 신청한다면 A아파트만 경매될 것입니다. 이때 공동저당권자 및 기타 근저당권자의 배당금액은 어떻게 결정되는지요? 동시배당과 이시배당에 따라 배당금액 차이가 있나요? 한줄 답변 동시배당을 하든 이시배당을 하든 배당금액에 차이가 없습니다. 공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위 먼저 이 경매사건의 배당과 관련되어 민법의 제368..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 4. 1. 15:55

상가건물 사업자등록사항, 입찰자가 열람할 수 있나요? 질문 상가건물을 사려고 경매물건을 알아보고 있는 중입니다. 경매로 매각되는 주택은 주민등록 세대열람이 가능한 것으로 알고 있습니다. 그렇다면 상가건물의 경우 입찰자가 사업자등록사항을 열람할 수 있는지요? 권리분석에 꼭 필요한 정보라서 입찰자들에게도 열람이 허용되어야 할 것 같은데요. 한줄 답변 열람할 수 없습니다. 주택 전입 세대, 입찰자에게 열람 허용 부동산 경매사건에 입찰하기 위해서는 임차인에 대한 정보가 반드시 필요합니다. 그러나 주택의 전입 세대열람은 입찰자들에게 열람이 허용되는 반면, 상가건물의 사업자등록사항은 열람이 허용되지 않습니다. 이는 주택과 상가건물의 임대차 및 정보열람에 관하여 규정하고 있는 법률이 다르기 때문입니다. 우선, 주택의..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 3. 28. 16:01