동시배당과 이시배당에 따라 배당금액 차이가 있나요?

동시배당과 이시배당에 따라 배당금액 차이가 있나요?

질문
A아파트와 B아파트에 공동으로 근저당권 2억원을 설정한 은행이 있고, 그 후 A아파트에 대해 갑이 5천만원의 근저당권을 설정했고, B아파트에 대해서 을이 7천만원의 근저당권을 설정했습니다.
이런 경우 은행이 저당권으로 경매를 신청한다면 A아파트와 B아파트 모두 경매될 것이므로 배당에 문제가 발생하지 않겠지만, 만약 갑이 경매를 신청한다면 A아파트만 경매될 것입니다. 이때 공동저당권자 및 기타 근저당권자의 배당금액은 어떻게 결정되는지요? 동시배당과 이시배당에 따라 배당금액 차이가 있나요?

한줄 답변
동시배당을 하든 이시배당을 하든 배당금액에 차이가 없습니다.

---

공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위

먼저 이 경매사건의 배당과 관련되어 민법의 제368조 ‘공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위’와 관련된 법 조항을 살펴보겠습니다.

민법 제368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위)
① 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.
② 전항의 저당부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권 전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.

이번에는 질문의 사례와 관련하여 권리관계를 정리해보겠습니다. A아파트는 낙찰가가 1억원, B아파트는 낙찰가가 1억 5천만원이라고 가정하고 정리해보죠.

은행이 경매를 신청한 경우 : 동시배당

은행이 공동저당권으로 경매를 신청한 경우 두 아파트가 모두 매각되므로, 각 아파트의 매각대금에 비례하여 선순위(은행)의 근저당권을 배당하고(동시배당), 남는 재원으로 갑과 을이 배당을 받습니다.
즉, A아파트와 B아파트 낙찰가격의 비율이 2:3이므로, 선순위 은행은 A아파트의 매각대금에서 8천만원을, B아파트의 매각대금에서 1억2천만원을 배당받고, 갑은 A아파트의 매각대금 중 남은 2천만원을, 을은 B아파트의 매각대금 중 남은 3천만원을 배당받습니다.

갑이 경매를 신청할 경우 : 이시배당

갑이 경매를 신청한 경우는 그 근저당권의 효력이 미치는 A아파트만 매각됩니다.
이때 공동저당권자인 은행은 공동으로 저당권을 설정한 부동산 중어느 부동산의 매각대금에서든 자기의 채권을 전부 배당받을 수 있습니다. (민법 제368조 제2항) 따라서 은행은 A아파트의 매각대금 1억원 전부를 배당받게 됩니다.
그런 후에 은행 또는 을이 경매를 신청하여 B아파트가 매각될 경우, 만약 은행이 채권액 중 배당받지 못한 1억원을 배당받고, 을이 남은 배당재원인 5천만원을 배당받는다면, 각 채권자의 배당금액이 동시배당의 경우와 달라 결국 누가 경매를 먼저 신청했는지에 따라 배당의 결과가 달라져 피해를 보는 채권자(이 사례의 경우 갑)가 발생합니다.
따라서 동시배당의 경우 은행이 B아파트의 매각대금에서 배당받을 수 있는 금액을 한도로 갑은 은행을 대위하여 B아파트의 매각대금에서 배당을 받을 수 있고, 이러한 배당방식을 ‘이시배당’이라 합니다.(민법 제 368조 제2항)
즉, 동시배당의 경우라면 은행은 B아파트의 매각대금에서 1억 2천만원을 배당받을 수 있는데, 이시배당을 함으로써 1억원을 배당받으므로, 갑은 그 차액인 2천만원을 은행을 대위하여 을보다 먼저 배당받을 수 있는 것입니다.

결국 공동저당권의 목적 부동산이 동시에 매각되는 경우(동시배당)와 그 중 일부가 먼저 매각되는 경우(이시배당)에 따른 각 채권자의 배당금액은 차이가 없습니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.