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임차인이 보증금을 증액한 경우, 소액임대차 여부 판단하는 방법은 무엇인가요? 질문 서울시 도봉구의 한 아파트 경매사건에 입찰하려 합니다. 확정일자를 받지 않은 선순위 임차인이 있지만, 낙찰 후 반환해줘야 하는 보증금만큼 낮은 금액으로 입찰하면 문제가 없을 것 같아요. 그런데 이 임차인이 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액이 얼마인지 예상하기가 어렵습니다. 1. 2015년 7월 23일, 임차인 A, 전입신고 (임대차보증금 9천만원) 2. 2016년 5월 18일, 새마을금고, 근저당권 설정 (채권최고액 6천만원) 3. 2017년 7월 28일, 임차인 A, 보증금 2천만원 증액 (보증금 총액 1억 1천만원) 4. 2018년 4월 10일, 임의경매개시결정 (채권자 새마을금고) 임차인 A는 실제 거주하고 있는 것..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 6. 19. 14:45

질문 요역지의 지역권은 선순위 근저당권이 존재할 경우 경매의 실행으로 낙찰가의 상승을 가져오기 때문에 후순위라도 낙찰자에게 인수된다고 알고 있습니다. 하지만 승역지 토지의 경매 매각은 후순위인 지역권이 낙찰자에게 인수될 경우 낙찰가의 하락을 가져오기 때문에 선의의 제3자인 선순위 근저당권자를 보호하기 위해 승역지에 설정된 지역권은 말소된다고 하더군요. 이처럼 승역지의 지역권이 말소된다면 요역지의 토지 소유자는 이미 건축을 하고 살고 있을 텐데요. 대금을 지급하고 설정한 지역권이 경매로 사라짐으로써 자기의 토지는 맹지가 될 것이고, 건축물 또한 맹지에 건축한 건물이기에 철거 대상이 되지는 않을까요? 만일 철거 대상이 되지 않는다면 요역지 소유자는 어떻게 통행할 수 있을까요? 한줄 답변 승역지 낙찰자는 요역..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 6. 13. 13:49

법정지상권이 성립하지 않는 토지, 건물 소유자에게 지료 청구 가능한가요? 질문 법정지상권이 성립하지 않는 토지를 낙찰받은 후 ‘건물철거 및 지료 청구의 소’를 제기했더니, 판사님이 주위적 청구가 무엇이냐고 묻더군요. 그 뜻을 몰라 그냥 건물철거라고 말씀드렸고, 그 결과 건물철거는 인용됐지만 지료 청구는 기각됐습니다. 법정지상권이 성립하지 않는 경우 토지 소유자는 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 없는 건가요? 한줄 답변 지료 청구 불가, 손해배상과 부당이득반환 청구 가능합니다. 손해배상 vs 부당이득반환 vs 지료 법정지상권이 성립하지 않는 토지의 소유자가 건물 소유자를 상대로 청구할 수 있는 것은 건물철거와 손해배상 또는 부당이득반환입니다. 많은 사람이 손해배상과 부당이득반환과 지료라는 용어를 구별 없..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 6. 3. 16:09

저당권 미설정 채무자인데, 배당요구종기의 연기를 신청할 수 있나요? 질문 저에게 돈을 빌려간 채무자의 아파트에 대하여 최근 경매절차가 진행되고 있다는 사실을 알았습니다. 돈을 빌려줄 때 저당권을 설정하지는 않았는데, 여기저기 알아보니 배당요구종기 전에 가압류를 집행한 채권자와 가압류조차 하지 않은 채권자는 배당에서 큰 차이가 있다고 하더군요. 이 경매사건의 배당요구종기는 내일입니다. 지금이라도 위와 같은 사정을 소명하여 법원에 배당요구종기를 연장해달라고 신청할 수 있나요? 한줄 답변 연기 신청 받아들여지지 않을 것입니다. 법령 및 특별한 사정이 아닌 한 연기 불가 일단 배당요구의 종기가 정해졌다면 법령에 정해져 있거나 특별한 사정이 있는 경우가 아니면, 배당요구의 종기를 새로 정하거나 정해진 종기를 연기..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 5. 28. 16:40

유치권자가 해당 주택에 거주하는 것이 법률상 허용되나요? 질문 서울시 강남구에서 유치권 신고가 있는 빌라를 낙찰받았습니다. 빌라에 유치권이 인정된 사례도 많지 않을 뿐만 아니라, 준공된 지 오래된 빌라이고 리모델링 등 공사의 흔적도 찾을 수 없어 허위의 유치권이라고 판단해 입찰한 것입니다. 그런데 낙찰 후 현장에 가보니 유치권자가 그 빌라에 거주하고 있더군요. 유치권자는 그 부동산을 유치할 수 있는 권리가 있을 뿐, 사용수익할 수 있는 권리는 없지 않나요? 만약 유치권자가 유치물을 사용수익할 경우, 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 하던데요. 인도명령 신청 시 유치권자가 유치물을 사용수익하고 있다는 것을 소명하면, 명도가 쉬워질 수 있는지요? 한줄 답변 유치권자가 거주할 수도 있습니다. 보존에 ..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 5. 27. 16:09

깡통주택 선순위 전세권자, 배당요구하면 손해 아닐까? 질문 빌라 경매사건을 보면 매매시세보다 전세권설정금액이 큰 경우도 종종 발견됩니다. 처음 전세권설정계약을 할 때에 비해 시세가 많이 떨어진, 이른바 ‘깡통주택’으로 보이는데요. 선순위 전세권자가 배당요구(경매신청)를 한 것을 보았습니다. 깡통주택으로 보이는데 왜 배당요구를 했는지 이해가 안 됩니다. 전세권자가 배당요구를 하면 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매각으로 소멸되므로, 보증금보다 낮은 가격으로 낙찰될 것이 예상되는 상황에서 배당요구를 한다면 배당받지 못한 보증금 잔액을 잃어버리는 것이 아닌지요? 이런 경우라면 배당요구를 하지 않고 전세권을 인수시켜 낙찰자에게 보증금 전액을 반환받는 것이 더 현명한 선택이 아닌지요? 한줄 답변 매매시세가 오를..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 5. 22. 17:45

소유권가등기와 담보가등기, 어떻게 구별하나요? 질문 선순위의 소유권가등기는 낙찰자에게 인수되고, 담보가등기는 순위를 불문하고 소멸한다고 배웠습니다. 그렇다면 소유권가등기와 담보가등기의 구별은 매우 중요한 의미가 있을 텐데요, 이 구별 방법의 설명들이 모호하여 이해가 어렵습니다. 소유권가등기와 담보가등기, 어떻게 구별하는 것이 좋을까요? 한줄 답변 등기상의 표시가 아니라 사실상의 설정 목적에 따라 구별합니다. 설정 목적은 가등기 채권자의 신고로 판단한다는 것을 기억하세요. 가등기 구별보다 가등기 이해가 먼저 먼저 가등기를 구별하는 방법보다 가등기 자체에 대해 이해해야 합니다. 가등기는 등기에 관한 청구권을 보전하려는 때에 합니다. 많은 매체들이 경매에서 문제가 될 수 있는 ‘소유권의 이전에 관한 가등기’만..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 5. 21. 15:39

임야에 농지취득자격증명이 필요한 경우는 어떤 경우인지요? 질문 토지 경매물건을 알아보는 중입니다. 지목이 임야인 한 필지의 토지가 눈에 띄었는데요. 현황상 전, 도로, 유지가 같이 있습니다. 그런데 매각물건명세서를 보니, 특별매각조건으로 '일부 농지취득자격증명 필요'라고 표시되어 있더군요. 농지취득자격증명은 지목이 전, 답, 과수원인 농지를 취득할 때만 필요한 것 아닌가요? 임야에 농지취득자격증명이 필요한 경우는 어떤 경우인지요? 한줄 답변 '농지취득자격증명 제출'이라는 특별매각조건이 있는 한 반드시 제출해야 합니다. 지목 뿐 아니라 현황도 고려하는 농지법 [농지법 제2조] 1. “농지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 가. 전·답, 과수원, 그밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 5. 15. 16:13