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부산 아파트 시장 현황 대한민국 제2의 도시인 부산 아파트의 매매가와 전세가도 최근 급격히 상승한 모습입니다. 매매 버블은 2019년 잠시 저평가되는가 싶다가 최근 급격히 증가했습니다. 전세가는 아직 저평가되어 있어 있습니다. 아파트 경매물건은 증가하고 있지만 낙찰가율도 높아지고 있습니다. 앞으로 부산 입주물량은 평균 수준입니다. 현재 수요가 매우 높아 이러한 수요가 유지된다면 2021년 상반기에도 매매가가 상승할 가능성이 높아 보입니다. 심리지수를 살펴보면 매매와 전세에 대한 수요도 매우 높게 나옵니다. 대구 아파트 시장 현황 대구 아파트 시장도 최근 상승이 시작되었습니다. 대구는 2016년부터 하락세였고 저평가 구간에 머물다가 2019년 하반기부터 매매가가 서서히 저평가 구간을 벗어나려고 하고 있습니..

돈 되는 재테크/투자의 재발견 2021. 3. 10. 17:53

부동산 심리지수란? 많은 부동산 투자자들이 미래를 예측하기 위해서 이른바 ‘족집게’ 지수를 찾아다닙니다. KB부동산에서 발표하는 심리지수도 많이 참고하는 자료죠. 2000년 1월부터 매주 각 지역 부동산 공인중개사들의 도움을 받아 ‘매수자 많음, 매도자 많음, 비슷함’을 조사한 자료인데요, 그래프로 그리면 이렇습니다. 매수자 및 매도자의 비율로 시장 참여자들의 심리를 엿볼 수 있습니다. 아파트 시장이 점점 열기를 더해 매수 문의가 많아지면 매수우위 지수가 높아집니다. 이 중에서 매수우위 값을 가지고 그래프를 그리면 아래 그래프처럼 수많은 점들이 이리저리 날뛰는 것을 볼 수 있습니다. 심리지수로 현재를 파악하라 우리가 부동산 심리지수를 살펴보는 이유는 현재 상황을 판단하기 위해서일 뿐, 부동산 심리지수로 ..

돈 되는 재테크/투자의 재발견 2021. 3. 4. 15:02

고양 아파트 시장 현황 매매가와 전세가가 최근 오르는 추세입니다. 버블지수도 2020년 상반기 최저점을 찍은 후 반등중입니다. 경매물건은 늘어나고 있지만 낙찰가율도 꽤 높아졌습니다. 입주물량은 평균 수준이고 2021년 상반기에는 물량이 없습니다. 수급불균형 차트상 공급 대비 수요가 높으므로 상승세가 유지될 가능성이 높아 보입니다. 고양 아파트 시장 분석 확인 링크 성남 아파트 시장 현황 서울과 인접해 있고 분당을 품고 있는 성남은 서울을 따라 경기도에서 가장 먼저 반응하는 도시중 하나입니다. 상승세도 서울과 비슷합니다. 버블지수를 보면 전세가는 이미 고평가 구간에 진입하기 시작했습니다. 매매가도 빠른 속도로 올라오고 있지만 아직은 저평가 구간에 있습니다. 경매시장은 매우 치열합니다. 매물도 거의 없어 경..

돈 되는 재테크/투자의 재발견 2021. 2. 22. 14:59

수원 아파트 시장 현황 매매가와 전세가 추이를 보면 지난 1~2년간 급격한 상승을 했습니다. 그에 따라 수원은 통화 유동성 대비 매매가와 전세가가 모두 고평가 구간으로 접어들기 시작했습니다. 수원 아파트 경매건수도 감소 추세이고 낙찰가율이 사상 최고 수준이기 때문에, 경매로 접근하는 것은 좋지 않은 상황입니다. 수원의 입주물량은 2021년부터 평균 수준이고 2022년은 하반기에 입주가 몰려 있습니다. 현재는 수요가 워낙 높아서 수급불균형이 심한 상태입니다만, 수요는 언제든 바뀔 수 있음을 염두에 두어야 한합니다. 용인 아파트 시장 현황 용인 역시 다른 경기도 도시들과 마찬가지로 최근 상승한 모습입니다. 버블지수를 살펴보면 매매가는 아직 저평가 구간에 있지만 전세가는 이제 고평가 구간으로 들어서고 있습니다..

돈 되는 재테크/투자의 재발견 2021. 2. 18. 13:55

우리나라가 통화량을 집계한 1986년 이래 지난 34년 동안, 통화량(M2)은 연평균 약 13% 증가해왔습니다. 부동산 가격이 폭등한 2020년 7월 당시에는 통화량이 1년 동안 14% 늘어나면서 증가율이 더 가팔라지고 있었죠. 부동산 가격과 통화량 증가는 어떤 관계가 있는 것일까요? 가격 변화는 언제 일어날까? 재화/서비스의 가치가 변하거나, 수요/공급이 변하거나, 유동성 통화량이 변할 때 가격 변화가 일어납니다. 부동산을 예로 들어 가격 변화가 언제 일어나는지 좀더 자세히 살펴보면 이렇습니다. 재화의 가치 변화 : 부동산의 주변환경이 변하거나 시간의 흐름에 따라 실사용가치가 감소한 경우 수요/공급의 변화 : 부동산의 공급물량이 줄어 매매 및 전월세 물량이 감소했을 경우, 공급물량이 많아서 물량이 증가..

돈 되는 재테크/투자의 재발견 2021. 2. 17. 15:46

현재 매매가가 싼지, 앞으로 얼마나 오를지 정확히 알 수 있는 사람은 없습니다. 하지만 리스크를 줄이고 기대수익을 높이기위해서는 버블이 잔뜩 끼어 있는 지역과 대상은 피해야 합니다. 따라서 투자지역과 대상을 선정할 때 매매가가 통화량의 증가 대비 저평가되어 있는 지역인지 확인하는 것이 매우 중요하죠. 현 시스템이 유지된다는 가정 아래 가격은 통화량의 증가에 따라 변화할 것이라는 사실에 베팅하는 것입니다. 매매 버블, 왜 생길까? 당연한 말이지만 매매가에는 버블이 존재합니다. 매매가에 버블이 생기는 이유는 무엇일까요? 매매가는 실사용가치와 투자가치를 반영하는데, 실사용가치는 입지와 상품가치를 반영합니다. 이 중 투자가치에 대한 대중의 판단이 버블을 만들며, 이는 수요와 공급, 호재와 심리, 수급불균형 등에..

돈 되는 재테크/투자의 재발견 2021. 2. 15. 14:54

주택공급과 부동산시장 사이클 위 그림은 한국의 주거용 건축물 착공 증가율과 주택가격의 관계를 보여줍니다. 그림을 보면 주택공급이 부동산시장의 사이클을 좌우하는 것을 알 수 있습니다. 주택이 왕성하게 지어지면 2~3년 터울을 두고 주택가격의 상승세가 꺾입니다. 반대로 주택가격의 하락 흐름이 지속되면 주택 착공도 급격히 줄어들어 가격 하락을 저지하는 역할을 합니다. 주거용 건물 착공, 4년째 감소 그런데 최근 한국의 주거용 건축물 착공의 흐름을 살펴보면, 2016년 이후 4년째 착공이 줄어드는 모습을 볼 수 있습니다. 주택공급 감소를 유발한 요인은 여러 가지가 있지만, 무엇보다 재건축 연한 규제가 강화되고 재건축 초과이익환수제 등이 도입된 것이 큰 영향을 미쳤습니다. 더 나아가 토지주택공사(이하 ‘LH공사’..

경제상식 경제공부/디플레 전쟁 2020. 6. 1. 11:57

생산가능인구 감소와 주택가격 “생산가능인구가 감소해도 주택가격이 상승할 수 있을까?” 실제로 통계청의 추산에 따르면, 한국의 생산가능인구 비중은 2012년 73.4%를 정점으로 계속 감소하여 2067년에는 45.4%까지 낮아질 것이라고 합니다. 그런데 신기한 일은 전국 주택가격의 흐름을 살펴보면, 2013~14년을 바닥으로 본격적인 가격 상승이 나타났다는 점입니다. 생산가능인구 비중은 2012년을 정점으로 지속적으로 감소하고 있는데도 말이죠. 더 재미있는 것은 이런 현상은 일본도 마찬가지라는 점입니다. 일본의 생산가능인구도 1997년부터 감소하기 시작했지만, 지난 6년 동안 도쿄 등 대도시의 주택가격은 급등세를 이어가고 있었습니다. 주택가격, 왜 상승했을까? 가장 먼저 떠오르는 요인은 ‘공급 부족’입니다..

경제상식 경제공부/디플레 전쟁 2020. 5. 25. 16:37