건물에만 전세권 설정, 확정일자 안 받았는데 보증금 지키는 방법은?

질문
남양주시 단독주택에 전세로 살고 있습니다. 전세권을 설정하면 우선변제권을 인정받을 수 있다고 하여 전세권만 설정하고 확정일자를 따로 받지는 않았습니다.
그런데 전세 만기가 지났는데도, 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 어쩔 수 없이 경매를 신청하려고 알아보니 문제가 있네요. 전세권을 토지에도 설정했어야 했는데 건물에만 설정한 것이 문제였습니다. 경매신청은 건물에 대해서만 할 수 있고, 전세권이 아닌 보증금반환청구소송으로 토지까지 같이 경매를 신청할 수는 있지만, 그런 경우라도 전세권의 효력은 건물에만 미치기 때문에 배당은 건물의 매각대금에서만 받을 수 있다고 하네요.
제가 전세로 살고 있는 이 집은 오래된 단독주택입니다. 거래금액의 대부분은 토지가격이고, 건물가격은 매매가격의 10% 정도에 불과해 전세보증금의 절반도 배당받기 어려울 것 같습니다.
제가 건물에 전세권을 설정한 후로 토지와 건물 모두에 근저당권과 가압류가 설정되어, 경매로 매각되더라도 집주인이 채무를 다 변제하지는 못할 것 같습니다. 보증금을 반환받을 수 있는 방법이 없을까요?

한줄 답변
배당요구종기 전에 등기관의 접수인이 찍힌 등기필증(전세권설정 계약서 첨부)을 첨부하여 배당요구 하세요.

전세권의 효력 범위는 설정된 부분에 한정

전세권을 설정하면 대항력과 우선변제권을 취득하지만, 그 효력 범위는 전세권이 설정된 부분에 한정됩니다. 반면 주민등록과 점유로 취득하는 대항력과 확정일자로 취득하는 우선변제권은 주택(건물)뿐만 아니라 그 부속토지에까지 효력이 미칩니다.
따라서 건물에만 전세권을 설정했다면 배당은 매각대금 중 건물의 가액에서 받을 수 있기 때문에 보증금 전부를 배당받지 못하는 경우가 많습니다. 그러나 적절히 대응하면 주택임대차보호법의 확정일자 부 임차인으로서 토지매각대금에서도 우선변제권을 인정받을 수 있습니다. 그 방법을 알아보겠습니다.

전세권 등기필증 접수인도 적법한 확정일자가 될 수 있다

주택임대차보호법은, 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항)고 규정하고 있습니다.
이때 임대차계약증서는 법정양식이 아니므로 설령 ‘임대차계약서’라고 기재되어 있지 않더라도, 제3자가 보았을 때 그 내용을 명확히 이해할 수 있는 정도면 됩니다. 따라서 전세권을 설정하기 위해 작성한 전세권설정 계약서도 그 내용이 임대차 계약내용과 동일하다면, 주택임대차보호법의 규정에 따른 임대차 계약증서로 인정됩니다.
또한, 확정일자는 반드시 주민센터에서 받은 것만을 의미하지는 않습니다. “공무소에서 사문서에 어느 사항을 증명하고 기입한 일자”를 확정일자로 봅니다.(민법 부칙 제3조 제4항 후단 참고) 따라서 전세권을 설정할 때 등기관이 전세권 등기필증에 찍은 접수인도 적법한 확정일자가 될 수 있습니다.
즉, 전세권만을 설정하고 임대차 계약서를 따로 작성하지 않은 임차인이 대항요건을 유지하고 있다면, 전세권설정 계약서를 임대차 계약증서로, 등기관의 접수인을 확정일자로 보아 우선변제권이 있습니다.
이때 전세권설정계약서상 전세 목적물로 토지가 기재되어 있지 않더라도, 임차인의 우선변제권은 건물뿐만 아니라 토지의 매각대금에도 효력이 미칩니다.
다만, 임차인이 전세권자로서만 배당요구를 한 경우는 전세권의 효력이 미치는 범위 내에서 우선변제권이 인정되고, 확정일자가 있는 임대차 계약증서를 첨부하여 배당요구를 해야 주택임대차보호법상의 임차인으로서 배당을 받을 수 있습니다.
그러므로 반드시 배당요구종기 전에 등기관의 접수인이 찍힌 등기필증(전세권설정 계약서 첨부)을 첨부하여 배당요구를 해야 매각대금 전부에 대해 후순위 채권자보다 우선변제를 받을 수 있습니다.

주택에 관하여 임대차 계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정 계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우, 따로 작성된 전세권설정 계약서가 원래의 임대차계약서와 계약일자가 다르다고 하여도 계약 당사자, 계약 목적물 및 보증금액(전세금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정 계약서 또한 원래의 임대차 계약에 관한 증서로 볼 수 있다. 그리고 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인 계약서에 대하여 민법 부칙 제3조 제4항 후단에 의한 확정일자에 해당한다고 할 것이다.
위와 같은 전세권설정 계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀있다면 그 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 보아야 할 것이다.
이 경우 원래의 임대차는 대지 및 건물 전부에 관한 것이나 사정에 의하여 전세권설정 계약서는 건물에 관하여만 작성되고 전세권등기도 건물에 관하여만 마쳐졌다고 하더라도, 전세금액이 임대차 보증금액과 동일한 금액으로 기재된 이상 대지 및 건물 전부에 관한 임대차의 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 봄이 상당하다.(대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결 [구상금])

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.