무상거주 확인서 쓴 임차인 대항력, 인정될까?

무상거주 확인서 쓴 임차인 대항력, 인정될까?

질문
아파트 경매사건에 입찰하려고 합니다. 이 경매사건의 경우 저당권 설정 당시 선순위로 대항력을 갖춘 임차인이 저당권자에게 무상거주 확인서를 제출했다고 되어 있습니다. 그래서 인터넷 등을 검색해 봤더니, 저당권자에게 무상거주 확인서를 제출한 임차인이 경매절차에서 보호를 받을 수 있는지에 대해 의견이 분분하더군요.
판례를 찾아봐도 보호를 받을 수 없다는 판례와 받을 수 있다는 판례가 있는데, 어떤 해석이 옳은 것인지요?

한줄 답변
경매절차에서 채권자의 임차인 무상거주 확인서 제출 여부에 따라 달라집니다.

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대법원은 일관된 입장

임차인이 저당권자에게 무상거주 확인서를 제출한 경우에 관하여 대법원은 일관된 입장을 보이고 있습니다. 다만, 사건마다 쟁점이 다른데 그 차이를 이해하지 못하고 결론만 보고 문제를 이해하려 하니, 대법원 판례가 일관되지 않은 것으로 보이는 것입니다.


임차인의 대항력을 부정한 판례

근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시, 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 사실을 부인하고 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해준 경우이다.
그 후 개시된 경매절차에 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우이다.
이런 경우 비록 매각물건명세서 등에 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었더라도, 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다. (대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결 [건물명도])

이 판결은 채권자에게 무상거주 확인서를 작성해준 임차인이 경매절차의 낙찰자에게 대항력을 주장하는 것은 허용될 수 없다는 판결입니다.
그런데 핵심은 저당권 설정 당시 임차인으로부터 무상거주 확인서를 받은 채권자가 그것을 제출했다는 것입니다.
경매절차에 무상거주 확인서가 제출되면, 법원은 그 취지를 매각물건명세서에 기재하고, 그 기재내용을 본 입찰자는 임차인의 대항력이 부정될 것이라고 신뢰하여 입찰가격을 산정했을 것입니다. 그래서 설령 대항력 있는 임차인이 존재한다는 취지로 매각물건명세서가 작성되었더라도, 낙찰자의 신뢰이익을 보호하기 위해 임차인의 대항력을 부정하는 것입니다.

임차인의 대항력을 인정한 판례

은행 직원이 근저당권 실행의 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 담보건물에 대한 임대차 조사에서 임차인이 그 임차 사실을 숨겼다고 하더라도, 그 후의 경매절차에서 임대차 관계가 분명히 된 이상은 은행이 경매가격을 결정함에 있어서 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없는 것이다.
그러므로 위와 같이 일시 임대차 관계를 숨긴 사실만을 가지고서 은행의 건물명도청구에 대하여 임차인이 주택임대차보호법 제3조 소정의 임차권의 대항력에 기하여 하는 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다.(대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결 [건물명도])

이 판례는 임차인으로부터 무상거주 확인서를 받은 은행이 직접 입찰에 참여하여 낙찰받은 사례입니다.
경매절차에서 법원이 대항력이 있는 임차인이 있다는 취지를 매각물건명세서에 기재했는데도 채권자가 무상거주 확인서를 법원에 제출하지 않았다면, 입찰자들은 그 임대차가 낙찰자에게 인수된다는 전제로 입찰가격을 산정하였을 것입니다. 그래서 임차인이 낙찰자의 인도청구에 응하지 않을 수 있고, 그 낙찰자가 채권자 본인이라 하더라도 마찬가지라는 취지입니다.
결국 무상거주 확인서가 있어도 채권자가 경매절차에서 그 확인서를 법원에 제출한 경우에는 임차인의 대항력이 부정되고, 제출하지 않았다면 대항력이 인정되는 것입니다.

채권자가 무상거주 확인서 제출 않으면 무용지물

이처럼 무상거주 확인서의 제출 여부가 관건이 되는 이유는, 임차인이 작성한 경우에는 임대차보증금반환청구권의 포기 또는 그 채무에 대한 면제의 의사표시가 기재된 것으로 볼 수 있지만, 임차인이 무상거주 확인서를 작성해준 상대방은 낙찰자가 아니라 채권자입니다. 따라서 그 문서에 무상거주의 취지가 기재되어 있다고 하더라도 이를 곧바로 채무면제의 처분문서에 해당한다고 볼 수는 없으며, 채권자가 그 문서의 효력을 적극적으로 주장하는 경우에 한하여 임차인의 대항력이 부정됩니다. 즉, 낙찰자는 무상거주 확인서를 주고받은 당사자가 아니라 제3자이기 때문에 그 문서의 효력을 주장하여 자기의 이익에 활용할 수 없습니다.
대부분의 경매정보 사이트는 선순위로 전입신고한 소유자가 아닌 세대주가 있는 경매사건의 경우, 채권자에게 무상거주 확인서가 있는지 문의하여 임차인을 분석하라고 조언하고 있습니다. 그러나 무상거주 확인서가 있어도, 채권자가 경매절차에서 법원에 제출하지 않았다면 무용지물이라는 사실을 알아야 합니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.