법인 임차인 대항력 발생시점 사례 총정리

법인 임차인 대항력 발생시점이 궁금합니다

질문
경기도 성남시 판교의 법인사업자입니다. 법인이 직원 숙소로 주택임대차 계약을 했고, 직원이 전입신고와 점유를 했습니다.
【질문1】 기존 직원이 퇴직이나 전근으로 퇴거하고 새로운 직원이 전입하면 어떻게 되나요?
【질문2】 법인의 경우도 기존의 직원이 전출하기 전에 새로운 직원이 전입하면 대항력이 유지되는 건가요?
【질문3】 임차주택을 여러 직원이 공동으로 사용하고 있다면 대항력 발생시점은 무엇을 기준으로 판단하는지요?

한줄 답변
1. 새로운 직원이 전입신고한 다음 날 0시에 새로 대항력이 발생합니다.
2. 유지되지 않습니다.
3. 가정 먼저 전입한 직원의 전입신고일자를 기준으로 대항력 인정합니다.

---

법인의 대항력 규정 총정리

관련 법 조항인 주택임대차보호법의 제3조 제3항부터 살펴보죠.

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의
주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고
주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원
이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등
록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.<신설 2013. 8. 13.>

따라서 질문에 대해 차례로 답하면 다음과 같습니다.
1. 기존 직원이 전출하고 새로운 직원이 전입신고를 한 경우, 새로운 직원이 전입신고를 한 다음 날 0시에 새로이 법인의 대항력이 발생합니다.
2. 주택임대차보호법 제3조 규정에는 “직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”라고 규정하고 있을 뿐, 기존 직원과 새로운 직원 주민등록의 연속성에 대해서는 어떠한 언급도 없습니다.
따라서 기존 직원이 전출하기 전에 새로운 직원이 전입했다 하더라도 대항력은 새로운 직원이 전입한 날을 기준으로 새로이 발생한다고 봐야 할 것입니다.
3. 가장 먼저 전입한 직원의 전입신고일자를 기준으로 대항력이 인정됩니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.