9억 초과 1주택자 양도세 절세법

9억원 초과하면 고가주택

(아파트든 단독주택이든 빌라든 주택 종류에 상관없이) 양도가액 9억원 초과 주택을 ‘고가주택’이라고 합니다. 고가주택은 1세대 1주택이라도 양도세가 과세됩니다. 다만 전체 양도차익에 과세되는 것이 아니라 9억원 초과분의 비율만큼의 양도차익에 대해서만 양도세가 과세됩니다.
만약 아파트를 8억원에 사서 10억원에 판다면 전체 양도차익은 2억원입니다. 9억원 초과 고가주택이므로, 양도가액(10억원)에 대한 9억원 초과분(1억원)의 비율(1억원/10억원=10%)만큼의 양도차익에만 세금을 매기는 것입니다. 이 경우 전체 양도차익 2억원의 10%인 2,000만원의 양도차익에 대해서만 세금이 나오게 됩니다.

1세대 1주택자 장기보유특별공제

고가주택이라도 1세대 1주택자는 장기보유특별공제 혜택이 큽니다. 1세대 1주택 외의 경우 15년 이상 보유할 경우 연 2%씩 최대 30%가 공제되지만, 1세대 1주택자는 10년 이상 보유 시 최대 80%까지 공제해주죠. 그런데 2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 2년 이상 거주기간을 채워야 보유기간에 따라 연 8%씩 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
그리고 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유 기간에 따라 연 4%, 거주기간에 따라 연 4%씩 적용됩니다.

언제 파는 게 이득일까?

W씨는 서울에 아파트 한 채가 있는 1세대 1주택자입니다. 보유한 지는 10년이 넘었지만 거주기간은 만 2년 남짓입니다. 최근 시세는 약 17억원이고 취득가액은 4억원입니다. 2020년에 파는 경우와 2021년 이후에 파는 경우, 양도세가 어떻게 달라질까요?

2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 내 주택이라면 2년 이상 거주 포함)한 고가주택의 양도차익은 9억원 초과 양도차익에 대해서만 과세됩니다. 따라서 W씨는 전체 양도차익 13억원 중에서 약 47.05%{(17억원-9억원)/17억원}인 6억1,165만원에만 과세됩니다.
W씨는 보유기간은 10년 이상이지만 거주기간은 2년입니다. 2020년에 판다면 양도차익의 80%를 장기보유특별공제로 받을 수 있지만, 2021년 1월 1일 이후에 판다면 거주기간에 대한 공제는 받을 수 없고, 보유기간에 대한 40% 공제만 받을 수 있습니다.
계산해보면 W씨가 올해인 2020년에 집을 다면 양도세가 약 2,970만원이지만, 2021년 이후에 팔면 약 1억 3,200만원입니다. 양도세를 무려 4.45배 더 내야 하는 것입니다.

2021년부터 장특공 요건 강화

1세대 1주택 요건과 장기보유특별공제 요건은 별개입니다. 2020년 올해부터는 반드시 2년 거주를 해야 연 8%를 공제받을 수 있습니다. 만약 2년 거주를 하지 않고 판다면 1세대 1주택이라도 연 2%공제밖에는 받을 수 없는 것이죠.
또 2020년에는 2년 이상 거주한 경우 연 8%를 공제받을 수 있기 때문에 2년 거주, 10년 이상 보유한 경우 연 80%를 공제받을 수 있지만 내년(2021년) 이후에 판다면 보유기간 요건과 거주기간 요건이 각각 연 4%씩으로 공제율이 적용됩니다. 예를 들어 10년 이상 보유기간 중에 거주기간은 2년 남짓이라면 거주기간에 대한 공제율은 없고, 보유기간이 대해서만 연 4%씩 10년 해서 40%를 공제받게 되는 것이죠.
결국 내년부터는 장기보유특별공제의 최대치 80%를 받기 위해서는 보유 10년 &거주 10년을 해야 합니다. 따라서 거주기간이 2년 정도인데 보유기간은 10년 이상인 1세대 1주택자는 올해 주택을 양도하는 것이 공제를 최대한 받을 수 있습니다. 주택을 장기간 보유했으나 거주기간이 2년 남짓인 고가주택 1주택자라면, 2020년 또는 2021년 양도할 때의 세부담을 비교해보고 매도 의사결정에 참고하세요.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』(2020 최신개정)을 바탕으로 재정리한 것입니다.