부동산 가격 좌우하는 지목과 용도지역, 모두 알려드립니다!

부동산 가격 좌우하는 지목과 용도지역, 모두 알려드립니다!

지목은 개인이 바꿀 수 있다

지목은 개인이 바꿀 수 있다지목은 토지의 현황, 즉 이용 형태를 보여 주는 것입니다. 지목의 종류에는 전·답·임야·대 등 28개나 되지만, 모두 알 필요는 없으니 중요한 것만 살펴보겠습니다.

전
물을 대지 않고, 곡물이나 원예작물·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 재배하는 토지.
답 
물을 직접 대어 벼·연·미나리 등의 식물을 주로 재배하는 토지.
대
집이나 건물이 지어져 있는 토지.
구거
용수, 배수 등을 목적으로 한 인공수로나 그 부속 시설물의 부지. 농촌에 있는 구거는 그 활용도와 가치가 매우 높습니다.
잡종지 
갈대밭·채석장·노천시장·비행장·공동우물처럼 다른 지목에 속하지 않는 토지.

 

용도지역이란?

공인중개사 사무소의 한쪽 벽에서 ‘제1종 전용주거지역’, ‘제3종 일반주거지역’ 등이 붉은 글씨로 쓰인 큰 지도를 본 적이 있을 것입니다. 그것이 바로 용도지역을 표시해놓은 것입니다. 경매로 집이나 토지를 사서 개발할 사람이라면 용도지역에 대해 꼭 알아야 합니다.
용도지역이란 건축허가를 받을 때 허용되는 세부 용도(단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등)를 구분하는 기준입니다. 우리나라는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의하여 전국의 모든 토지를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분했습니다. 용도지역은 중복으로 지정할 수 없습니다.

용도지역이 중요한 이유

각 용도지역·지구·구역에 따라 지을 수 있는 건축물의 종류나 규모가 다릅니다(지방자치단체마다 기준과 건축물의 종류가 다릅니다). 또한 같은 용도의 건물이라도 건축허가 여부, 건폐율과 용적률이 달라집니다. 그래서 부동산 경매를 하거나 매매를 할 때는 반드시 용도지역이나 지구를 확인해야 합니다.
지목은 개인이 바꿀 수 있지만, 용도지역은 개인이 바꿀 수 없으며 중앙정부에서만 바꿀 수 있습니다. 간혹 지방 유지라는 사람들이 용도지역을 바꾸어 주겠다고 호언장담하는 경우가 있는데, 절대 과신하면 안 됩니다.

핵심 용도지역 살펴보기

모든 토지는 위 그림처럼 세부지역으로 구분됩니다. 중요한 것만 짚어보겠습니다.

주거지역
우리가 살고 있는 지역은 대부분 주거지역일 것입니다. 주거지역이라고 해서 모두 같지는 않습니다. 전용주거지역보다는 일반주거지역이, 일반주거지역보다는 준주거지역이 상가도 많고 토지를 다양하게 개발할 수 있어서 활용가치가 더욱 높습니다.
만약 여러분이 살고 있는 곳이 전용주거지역이라면, 앞으로 개발될 가능성보다 보존될 가치가 높은 지역입니다. 서울시 종로구 평창동, 서대문구 연희동 일대가 주로 단독주택이 밀집해 있는 전용주거지역의 예입니다.
도시지역의 주거지역은 종류에 따라 용적률과 건폐율이 달라집니다. 아래 표는 서울시 조례에 기초한 용적률과 건폐율입니다(시간이 지나면 바뀔 수 있습니다).

 

상업지역
도시지역의 상업지역은 상업 및 그외 업무의 편익을 높이기 위한 고밀도 개발지역으로 국토교통부나 시·도지사 또는 대도시 시장에 의해 도시관리계획으로 지정된 지역입니다.
 
공업지역
공업지역으로 지정된 지역은 법률에 의해 건폐율이 70% 이하, 용적률이 200~400% 이하이며, 도시계획 조례에 따라서 세부사항이 정해집니다.
 
녹지지역
자연환경·농지·산림을 보호하고 도시의 무질서한 확산을 막기 위해 녹지보전이 필요한 지역으로 규제가 가장 강한 지역입니다.

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.