2018 부동산 세금, 아는 만큼 보인다 : 똑똑하게 절세하는 법

2018 부동산 세금, 아는 만큼 보인다 : 똑똑하게 절세하는 법

부동산 투자의 기본은 세금

부동산을 매수, 보유, 매도하는 과정에서 발생하는 세금에 대해 충분히 이해해야만 성공적인 부동산 투자 전략을 세울 수 있습니다. 많은 수익을 얻을 것이라고 생각한 부동산 투자가 높은 세율과 세금 때문에 실수익이 얼마 되지 않는 경우도 많기 때문입니다. 세금은 부동산 투자의 기본 중의 기본입니다.
 

취득세와 재산세

취득세는 부동산을 매입할 때 내는 세금입니다. 6억원 이하의 집을 사면 집의 크기에 따라 1.1~1.3%의 취득세를 내고, 6억원 초과 9억원 이하의 집은 크기에 따라 2.2~2.4%의 취득세를 냅니다. 분양권은 확장비 및 시스템에어컨 비용을 모두 포함하는 금액에서 취득세 세율이 결정됩니다. 주택 외의 토지나 건물은 취득세가 4.6%로 가장 높고, 상속취득세는 3.16%, 증여취득세는 4%입니다. 취득세는 물건의 종류와 매입 사유, 금액 등을 기준으로 세율을 달리하여 부과되며, 카드로 분할 결제가 가능합니다.
재산세는 물건지가 있는 관할구청에 내는 지방세로 부동산을 보유할 때 내는 세금입니다. 재산세는 1년에 2번 내는데 주택분은 7월, 토지분은 9월에 부과됩니다.

재산세 부과기준을 염두에 두라

재산세 부과 기준일은 6월 1일입니다. 6월 1일 소유자에게 재산세가 부과되는 것이죠. 종합부동산세도 마찬가지입니다. 때문에 6월 1일 즈음 잔금을 치를 예정이라면 재산세 부과 기준을 염두에 두고 잔금일을 정해야 불필요한 지출을 줄일 수 있습니다. 
 

종합부동산세

 

종합부동산세(이하 종부세)는 부동산을 보유할 때 내는 세금입니다. 종부세는 재산세와 마찬가지로 6월 1일 소유자에게 부과되며 주택의 경우 부동산의 공시지가 합산액이 6억원을 초과할 때 초과된 금액에 대해 부과합니다.(나대지, 잡종지 등 종합합산토지는 5억원을 초과하는 금액에, 상가 및 사무실의 부속 토지 등 별도합산토지는 80억원을 초과하는 금액에 부과됩니다.) 매년 12월 1일에 고지되고 12월 15일까지 납부해야 합니다. 과세 대상 부동산 명세는 홈택스에서 조회할 수 있습니다.      

임대사업자 등록이나 명의 분산 고려하라

종부세를 절세할 수 있는 방법은 첫째, 임대사업자로 등록하여 합산배제 대상이 되는 것입니다. 둘째, 공시지가 합산액 기준으로 세금이 부과되기 때문에 명의를 적절하게 분산하는 것이 유리합니다.
종부세와 양도소득세는 6~9개월까지 분할납부가 가능한데, 분납을 하고자 할 때는 관할 세무서 재산과 담당직원에게 전화로 신청하거나 분납신청서를 제출하면 됩니다.
 

양도소득세

양도소득세는 양도차익이 생겼을 때 그 금액에 부과하는 세금입니다. 양도차익금이 얼마인지에 따라 부과하는 세율이 다른데, 양도차익금이 1,200만원 이하라면 6%, 1,200만원 초과 4,600만원 이하라면 15%, 4,600만원 초과 8,800만원 이하라면 24%의 세율을 적용합니다. 과세표준 구간과 세율을 확인하여 양도차익에 따른 세금이 얼마인지 계산한 후 매도 가격과 매도 시점을 정하는 것이 투자 수익을 높이는 방법입니다.     

공동명의로 과세표준 구간을 낮추자

 
양도소득세의 절세를 위해서는 장기보유특별세를 활용하는 방법과 한 물건을 공동 명의로 매수하는 방법이 있습니다. 양도차익을 인당 계산하기 때문에 과세표준 구간을 낮출 수 있습니다. 만약 양도차익이 5,000만원이라면 1인 명의로 했을 때 과세표준 구간에 따른 세율이 24%이나, 공동명의로 했을 때는 1인당 양도차익이 2,500만원으로 분배되어 각각 15% 세율로 세금을 내면 됩니다. 양도소득세 계산시 1년에 1인당 한 번씩 기본공제(250만원)를 받을 수 있는데, 이때 양도소득이 발생했기에 인적공제(연소득 100만원 이하)에 해당되지 않습니다.
참고로 부부간의 증여는 6억원까지는 비과세이지만 증여 후에 발생하는 양도세를 조심해야 합니다.

 

경비를 꼼꼼하게 챙겨라

부동산 매수 과정에서 사용한 각종 경비 중 취득세 비용, 법무사 비용, 중개비용(복비), 컨설팅 비용, 매수자 부담 양도소득세 등은 필요 경비로 인정받아 양도소득세를 계산할 때 양도차익에서 차감할 수 있습니다. 양도소득세 신고할 때 발생하는 세무사 비용도 차감할 수 있습니다.
만약 중개수수료 영수증을 잃어버리거나 챙겨놓지 못한 경우에는 중개대상물 설명서 뒤에 명기된 사업자번호로 증빙이 가능합니다. 중개수수료뿐만 아니라 각종 비용 관련 자료는 등기권리증, 매매계약서와 함께 하나의 파일로 묶어두면 양도소득세를 계산할 때 편리하게 사용할 수 있습니다. 등기를 위한 제반 부수비용은 대부분 필요 경비로 인정받는 데 반해, 수리할 때 발생하는 비용은 일부 항목만 인정됩니다. 따라서 관련 업체의 사업자번호를 포함한 세금계산서를 챙겨두어야 합니다. 보일러 교체, 새시 교체 비용은 필요 경비로 인정되나 그 외 대부분의 인테리어 항목은 비용으로 인정되지 않습니다.
양도세 및 각종 세금 관련 문의는 국세청 콜센터 상담 또는 서면질의를 통해 이루어집니다. 복잡한 사례는 세무사와 상담을 통해 정확히 확인하는 것이 좋습니다.  

2주택 이상 다주택자의 절세법

 

최근 2주택 이상 다주택자에 대한 금융 및 세금 규제가 강화되면서 임대사업자 등록을 고려하는 사람들이 많아졌습니다. 임대사업자 등록을 하면 세제 면에서는 뭐가 좋을까요?
개인이 매입한 주택의 공시지가의 합이 6억원 이상이면 종부세가 부과되는데, 임대사업자로 등록하면 종부세 산정 주택에서 배제해주는 혜택이 있습니다. 앞으로 주택 보유를 더 늘릴 예정이라면 고려해볼 수 있습니다.
또 기존 주택을 비과세대상으로 만들기 위해 임대사업자 등록을 고민해볼 수도 있습니다. 보유하고 있는 물건 중 하나가 양도차액이 커서 높은 세율로 세금을 내야 할 경우, 다른 물건들을 모두 임대주택으로 등록하고 양도차액이 큰 물건은 비과세대상으로 만드는 것이지요.
단 이 경우 꾸준히 임대료가 잘 나올 물건이거나 오래 보유해도 좋은 물건을 위주로 임대등록을 해야 합니다. 임대주택으로 등록해도 팔 수 있습니다. 보유 기간이 다 채워지지 않은 경우 다른 임대사업자에게 매도할 수도 있습니다.
단 매도할 때 어려움이 있고, 연간 5%이상의 임대액 증액이 불가능하다는 점이 임대사업자 등록의 단점입니다. 다주택자로 임대사업자를 고려하는 분이라면 세금 혜택과 부수적으로 들어가는 비용(의료보험 등)을 계산해서 최적의 선택을 하고 차후 주택을 매수하면 임대 등록을 하는 것이 좋습니다.

이 포스트는 『부동산 효녀 아임해피의 똑똑한 부동산 투자』를 참고로 발췌, 재정리한 것입니다.