부동산 권리분석의 기본, 채권과 물권 개념 총정리

부동산 권리분석의 기본, 채권과 물권 개념 총정리

시세 5억원짜리 아파트를 소유한 도균은 친구인 민우에게 이자를 넉넉히 쳐줄 테니 1억원을 빌려달라고 부탁했습니다. 민우는 공인중개사 친구에게 이렇게 물어보았죠.
“아파트 시세가 5억원이니, 돈을 안 갚으면 강제경매에 붙이면 되겠지?”
그런데 친구는 다른 이야기를 하네요.
“그것만으로는 돈을 받지 못할 수도 있어. 돈을 못 받아 강제경매를 신청하려 해도, 그 이전에 아파트를 팔아버렸다면 경매를 신청할 수 없거든. 또 소유권이 이전되지 않았더라도, 그 아파트를 담보로 돈을 빌려준 사람들의 채권액이 아파트의 가격보다 많으면 빌려준 돈을 돌려받지 못할 수도 있어. 그러니까 미리 그 아파트에 근저당권을 설정하는 것이 좋아.”

근저당권을 설정하면, 매매나 증여 등으로 소유권이 다른 이에게 이전되어도 임의경매를 신청할 수 있습니다. 또 채무자가 여러 사람에게 돈을 빌렸더라도 근저당권 설정 순위에 따라 다른 채권자들보다 먼저 채권을 행사할 수 있죠. 이 경우는 채권이라는 장수에게 물권이라는 갑옷을 입힌 셈이죠. 
이처럼 부동산에 설정된 권리는 크게 채권과 물권으로 나눌 수 있습니다. 이 채권과 물권의 개념을 확실히 알아야 권리분석을 좀더 정확하게 할 수 있습니다.

채권이란?

© cherylholt, 출처 Pixabay

채권이란 채권자가 채무자에게 특정한 행위를 청구할 수 있는 권리입니다. 보통 채권을 ‘돈 받을 권리’로만 아는 사람들이 많은데, 금전적으로 액수를 정할 수 없는 것도 채권의 대상이 됩니다(민법 제373조).
봉식 씨가 아파트를 나부자에게 양도하는 매매계약을 맺었다고 하죠. 이 때 봉식 씨가 나부자에게 매매대금을 달라고 할 수 있는 매매대금지급청구권과, 나부자가 봉식 씨에게 소유권을 이전해 달라고 할 수 있는 소유권이전청구권 모두 채권입니다.
채권은 자유계약의 원칙에 따라 종류와 내용에 제한이 없습니다. 채권자와 채무자의 약정이 있다면 그 내용에 따라 채권과 채무가 발생하죠. 다만 채권의 목적이 되는 행위는 실천할 수 있는 것이어야 합니다. 그러니 밤하늘의 별을 따주기로 한 채권은 성립할 수 없습니다. 또 법에 어긋나지 않고 사회적으로 타당해야 합니다. 그래서 다른 사람을 폭행해 주기로 한 약정은 법적으로 효력이 없습니다.     

물권이란?

물권이란 말 그대로 특정한 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적인 권리를 말합니다. 일상생활에서 자주 볼 수 있는 물권 중의 하나가 전세권이죠.
봉식 씨가 마포구 성산동의 28평 빌라에 대해 전세 계약을 맺고 임대인의 협조를 얻어 등기부에 전세권을 설정하면, 2년 동안 그 빌라에서 살 수 있고 그가 사는 동안에는 누구도 전세권을 설정할 수 없습니다. 누구도 그 집에서 나가라고 할 수 없는 배타적 권리를 가지게 된 것입니다.
물권은 법률로 종류와 효력이 규정되어 있습니다. 그러므로 아무나 새로 물권을 만들 수 없고, 법이 정한 물권만 인정됩니다. 이를 ‘물권 법정주의’라고 합니다.
민법에 따른 점유권·소유권·유치권·질권·저당권·지상권·지역권·전세권이 물권에 속하며, 상법과 기타 특별법, 관습법이 인정하는 물권도 있습니다.

물권과 채권의 차이는?

첫째, 물권의 대상은 말 그대로 물건, 즉 부동산입니다. 부동산 자체가 권리의 대상이 된다는 말이죠. 반면 채권은 특정한 사람의 행위를 대상 로 합니다.
전세권은 다른 사람의 부동산을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 물권입니다. 반면 임차권은 임차인이 임차한 부동산을 임대차의 목적대로 사용할 수 있도록 임대인에게 협조를 청구할 수 있는 채권입니다.
둘째, 물권은 절대적 지배권으로 권리내용의 실현을 위해 타인의 행위를 필요로 하지 않고 권리자 스스로 물건으로부터 일정한 이익을 얻지만, 채권은 상대적 청구권으로 권리 내용의 실현을 위해서는 채무자의 행위(협조)를 필요로 합니다.
임차권은 채권이기 때문에 채무자(임대인)의 협력 행위를 기초로 임대차의 목적물을 사용·수익할 수 있지만, 물권인 전세권은 전세권설정자(임대인)의 협조로 등기부에 등기되는 순간 효력이 발생되어 그 이후로는 임대인의 협력 행위 없이도 전세권의 존속기간 중에 당연히 사용·수익할 수 있습니다.
셋째, 물권은 배타적인 권리입니다. 따라서 한 부동산에 서로 양립할 수 없는 물권이 2개 이상 동시에 설정될 수 없죠. 가령 재팔 씨가 아파트의 소유권을 100% 가지고 있다면, 동시에 다른 사람이 이 아파트의 소유권을 가질 수는 없습니다. 반면 채권은 배타성이 없는 권리라서 한 부동산에 같은 성격의 채권이 동시에 여러 개 있을 수 있습니다. 다만 물권이라고 하더라도 근저당권처럼 설정순위에 따라 서로 충돌하지 않고 권리행사가 가능하다면 하나의 부동산에 여러 개가 설정될 수 있습니다. 재팔 씨의 아파트에 새마을금고가 5,000만원의 근저당권을 설정했더라도, 다른 은행에서도 2,000만원의 근저당권을 설정할 수 있다는 말이죠.
넷째, 물권은 특정한 대상이 아닌 모든 사람에게 주장할 수 있습니다.
갑순 씨가 빌라에 전세권을 설정했다면, 나중에 이 빌라가 팔려서 주인이 바뀌더라도 새 주인에게 전세금을 돌려달라고 주장할 수 있습니다. 반면에 채권은 특정한 채무자에게만 주장할 수 있기 때문에 채권인 임차권은 새로운 소유자에게 그 효력을 주장할 수 없습니다. 새로운 소유자는 임대차계약의 당사자가 아니라서 임차권이라는 채권의 채무자가 아니기 때문입니다(임대차보호법의 규정에 적용을 받는 임대차는 예외입니다).     

채권을 강화하는 물권

“물권의 반대는 무엇인가요?”라고 물으면, 대부분 망설이지 않고 ‘채권’이라고 대답합니다. 아니죠. 채권은 채무의 반대말입니다.
많은 사람들이 채권과 물권을 서로 반대되는 개념으로 생각합니다. 물권과 채권을 서로 비교하며 그 차이점을 암기하는 방식으로 공부하기 때문입니다.
물권은 채권의 반대 개념이 아니며, 채권을 강화해 줍니다.
아파트 전세 계약을 맺고 주인에게 전세금을 주면 임차권을 얻죠. 임차권은 부동산을 사용할 수 있는 권리로, 임대인인 집주인과 임대차계약을 맺음으로써 발생하는 채권입니다. 이때 임차인이 임대인의 협조를 얻어 등기부에 전세권을 설정하면 임차인은 임차권이라는 채권과는 별도로 전세권이라는 물권을 취득하는 것입니다.

이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.