큰 돈 오가는 부동산 매매계약 똑똑하게 하는 법

큰 돈 오가는 부동산 매매계약 똑똑하게 하는 법

 

준비물 체크

부동산 매매계약시 매도인, 매수인에게 필요한 것은 각각 다음과 같습니다.
 

계약 전 체크 : 등기부등본

계약서는 부동산중개사가 동석한 자리에서 쓰되, 그전에 부동산 등기부등본을 확인하세요. 등기부등본을 볼 때는 다음 사항에 유의하십시오.
첫째, 등기부등본 하단의 발급 날짜가 ‘계약 당일’인지 확인하세요.
둘째, 계약 당사자가 등기부등본상의 부동산 소유권자가 맞는지 확인하세요. 만약 대리인이라면 부동산  소유권자가 발급한 인감증명서와 도장, 신분증을 확인하고, 계약금은 반드시 부동산 소유권자의 통장으로 입금해야 합니다.
셋째, 가압류, 가처분, 근저당 여부를 확인하세요. 등기부등본에 말소하기 어려운 가압류, 가처분 항목이 있을 때는 계약서 작성을 미루고 법무사와 상담을 해야 합니다.     

계약 전 체크 : 중개대상물 확인·설명서

중개대상물 확인·설명서는 부동산 물건에 대한 상세한 내용을 담고 있습니다. 계약서를 쓰기 전에 꼼꼼히 읽어봐야 합니다. 대상 물건의 표시, 권리관계, 토지이용계획, 공법상 이용 제한 및 거래 규제에 관한 사항, 대상 물건의 표시, 내부·외부 시설물의 상태, 중개수수료 등이 나와 있습니다.

계약서 작성시 체크리스트

① 부동산의 표시
계약서의 맨 처음 부분이 ‘부동산의 표시’에 대한 내용입니다. 이 부분에서 확인할 것은 다음과 같습니다.
첫째, 계약서에 쓰여 있는 물건의 주소가 등기부상의 주소와 일치하는지 확인하세요.
둘째, 부동산의 구조, 용도, 면적 그리고 집이 지어져 있는 땅의 지목, 대지권, 대지면적이 정확히 기재되어 있는지 확인하세요.
부동산의 표시는 부동산의 사실관계에 대한 사항입니다. 이 내용이 건축물대장 및 토지대장, 등기부등본에 기재된 사실관계와 다를 경우에는 건축물대장 및 토지대장의 내용을 우선해야 합니다.
 
② 계약 내용 1
매매대금, 계약금, 중도금, 잔금의 액수와 지급일을 확인합니다. 이때 금액은 한글과 아라비아숫자를 함께 표기하세요. 그리고 매도자가 매수자에게 집을 넘겨주는 날짜를 확인하세요. 만약 잔금 전에 계약을 해지하면 계약금의 두 배를 보상해야 하며, 중도금을 입금한 경우에는 계약을 해지할 수 없습니다.
 
③ 계약 내용 2
공과금 납부, 계약 해제, 거래법에 관한 기본적인 내용이 적혀 있습니다.
 
④ 특약 사항
매수인과 매도인의 협의하에 특약사항을 넣습니다. 자신에게 불리한 내용이나 애매한 점은 없는지 다시 한 번 꼼꼼히 확인하고 부동산중개사에게도 문의하여 분명히 하세요. 참고로 여기에 매도인의 계좌번호를 같이 적어놓으면 좋습니다.
 
⑤ 계약일
계약 날짜가 맞는지 한 번 더 확인하세요.
 
⑥ 매도인, 매수인, 중개업자 정보
계약서에 기재된 매도인의 이름과 주민등록번호가 등기사항전부증명서상의 이름, 주민등록번호와 동일한지 반드시 확인하세요. 또 매도인과 매수인의 주소가 주민등록초본상의 마지막 주소와 동일한지 확인하세요.
 
⑦ 간인
부동산중개사의 중개를 통해 계약을 체결하는 경우에 매도자용, 매수자용, 공인중개사용(부동산이 2군데인 경우에는 총 4개) 이렇게 총 3개의 계약서가 동일하게 작성됩니다. 해당 계약서가 동일한 내용의 것임을 확인하는 의미로, 계약서 3개를 나란히 펼쳐놓고 마주 붙는 부분에 매도자, 매수자, 중개사의 도장을 찍는데 이를 간인이라고 합니다. 요즘에는 간인을 생략하기도 합니다.
 
이와 같은 사항들을 꼼꼼히 숙지하고 계약에 임하되, 필요하면 기존 계약서를 복사하거나 사진을 찍어서 확인하지 않고 넘어간 항목은 없는 지 비교하세요. 마지막으로 계약금을 입금하고 입금 여부 확인 후 영수증을 주고받으면 됩니다.    

알아두면 좋은 특약

매도·매수 특약
•현 시설물 상태의 매매계약이다.
•등기부등본상 하자 없는 상태이다.
•잔금일은 매도인, 매수인 상호 협의하여 조정할 수 있다.
•각종 조세 공과금은 잔금일 기준으로 매도자가 정산한다.
•기타 사항은 민법 및 부동산 관례에 따른다.
•계좌번호: 새싹은행 110-5555-77777 배○○

임대차계약 특약
• 현 상태에서 임대하며 기존 시설물 파손시 임차인 부담으로 원상복구한다.
•임대인은 임차인의 전세자금 대출에 협조한다.
• 잔금일 또는 인도일은 임대인과 임차인의 합의하에 조정할 수 있다.
• 제세공과금 및 관리비는 잔금일 기준으로 정산한다.
• 기타 사항은 민법, 임대차보호법 및 부동산 임대차계약 일반 관례에 따른다.
•계좌번호: 새싹은행 110-5555-77777 배○○

대리인계약 특약
•○○○씨를 대리한 배우자(며느리) ○○○씨의 계약이다.
 

이 포스트는 『부동산 효녀 아임해피의 똑똑한 부동산 투자』를 참고로 발췌, 재정리한 것입니다.