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낙찰자인데 선순위 임차인에게 반환할 보증금에서 밀린 월세를 공제해도 되나요? 질문 보증금 1천만원에 월세 60만원의 선순위 임차인이 있는 수원의 작은 오피스텔을 낙찰받았습니다. 이 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하지 않아 임대차를 인수한다는 생각으로 입찰했는데요, 얼마 전 우연히 전 소유자를 통해 들으니 임차인이 경매가 개시된 후 지금까지 9개월 동안 월세를 지급하지 않았다고 합니다. 이런 경우 제가 나중에 반환해주는 보증금에서 전 소유자에게 지급하지 않은 월세를 공제하고, 나머지 금액만 반환해줘도 되나요? 한줄 답변 됩니다. ‘임대인의 지위’는 권리와 의무 모두 포함 우리가 알고 있는 경매지식은 반드시 근거 규정이 있습니다. 일반적으로 말소기준권리라고 하는 등기상 최선순위 설정 권리보다 먼저 대항요건..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 5. 7. 14:21

집주인 가족도 임차인으로 권리를 보호받나요? 질문 입찰하려는 아파트에 선순위로 전입신고를 한 임차인이 있습니다. 보통 이런 경우 임대차가 낙찰자에게 인수된다고 알고 있는데, 부동산현황조사서를 보니 이 사람은 집 소유자의 가족이라고 합니다. 소유자의 가족도 임차인으로 인정되나요? 한줄 답변 주민등록상 동일세대를 구성하고 있지 않으면 임대차가 인정될 수 있습니다. 별도 세대 구성이라면 임대차 인정 가능 소유자의 가족이라는 사정만으로 그 결과를 단정할 수는 없습니다. 만약 소유자와 주민등록상 동일한 세대를 구성하고 있는 가족이라면, 소유자의 세대원일 뿐이라서 별도의 임대차가 인정되지 않습니다. 하지만 가족이라도 주민등록상 동일세대를 구성하고 있지 않다면 임대차가 인정될 수도 있습니다. 물론 부부지간이라면 별도..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 4. 26. 16:18

동일 금액 최고가 입찰자가 두 명 이상일 경우 처리 방법은? 질문 내일 정말 마음에 드는 경매물건의 입찰에 참여할 예정인데요, 만일 2명 이상이 동일한 가격으로 입찰하는 경우가 생긴다면 어떻게 처리되는지요? 한줄 답변 해당 입찰자들만 상대로 추가 입찰을 실시합니다. 1. 최고가 매수신고가격 동일한 경우 최고의 가격으로 입찰한 사람이 2명 이상일 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 추가입찰을 실시합니다. 추가입찰의 경우는 이번 매각절차의 최저매각가격이 아닌 종전 입찰가격 이상의 금액으로 입찰해야 합니다. 추가입찰의 자격이 있는 사람모두가 추가입찰에 응하지 않거나, 또는 종전 입찰가격보다 낮은 가격 으로 입찰했을 때는 그들 중에서 추첨에 의해 최고가매수신고인을 정합니다. 추가입찰 결과 2명 이상이 다시 최고의(..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 4. 23. 16:38

질문 남양주시 단독주택에 전세로 살고 있습니다. 전세권을 설정하면 우선변제권을 인정받을 수 있다고 하여 전세권만 설정하고 확정일자를 따로 받지는 않았습니다. 그런데 전세 만기가 지났는데도, 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 어쩔 수 없이 경매를 신청하려고 알아보니 문제가 있네요. 전세권을 토지에도 설정했어야 했는데 건물에만 설정한 것이 문제였습니다. 경매신청은 건물에 대해서만 할 수 있고, 전세권이 아닌 보증금반환청구소송으로 토지까지 같이 경매를 신청할 수는 있지만, 그런 경우라도 전세권의 효력은 건물에만 미치기 때문에 배당은 건물의 매각대금에서만 받을 수 있다고 하네요. 제가 전세로 살고 있는 이 집은 오래된 단독주택입니다. 거래금액의 대부분은 토지가격이고, 건물가격은 매매가격의 10% 정도에 불과..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 4. 19. 15:27

무상거주 확인서 쓴 임차인 대항력, 인정될까? 질문 아파트 경매사건에 입찰하려고 합니다. 이 경매사건의 경우 저당권 설정 당시 선순위로 대항력을 갖춘 임차인이 저당권자에게 무상거주 확인서를 제출했다고 되어 있습니다. 그래서 인터넷 등을 검색해 봤더니, 저당권자에게 무상거주 확인서를 제출한 임차인이 경매절차에서 보호를 받을 수 있는지에 대해 의견이 분분하더군요. 판례를 찾아봐도 보호를 받을 수 없다는 판례와 받을 수 있다는 판례가 있는데, 어떤 해석이 옳은 것인지요? 한줄 답변 경매절차에서 채권자의 임차인 무상거주 확인서 제출 여부에 따라 달라집니다. 대법원은 일관된 입장 임차인이 저당권자에게 무상거주 확인서를 제출한 경우에 관하여 대법원은 일관된 입장을 보이고 있습니다. 다만, 사건마다 쟁점이 다른데 그..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 4. 18. 14:50

임차인 이사 전에 명도확인서 줘도 될까? 질문 서울시 강서구 화곡동의 한 빌라를 낙찰받았습니다. 기존 월세 임차인은 배당 요구를 했고, 소액임차인으로서 보증금 전액을 배당받을 수 있을 것으로 보입니다. 그런데 이 임차인이 저와 다시 임대차 계약을 체결하고 계속 거주하기를 원하고 있습니다. 저 또한 임대를 목적으로 낙찰 받은 빌라라서 문제가 없다면 이분과 임대차 계약을 하고 싶습니다. 그런데 임차인이 배당을 받으려면 저의 명도확인서가 있어야 합니다. 그런데 임차인이 이사를 가지 않은 상태에서 명도확인서를 주면 차후에 문제가 되지는 않는지요? 경락잔금 대출을 받은 후에, 서류상 은행의 우선권을 위해 임차인이 계속 거주할 것인데도 전출 후 재전입 신고를 해야 하나요? 한줄 답변 명도확인서를 주는 것이 더 좋을..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 4. 16. 14:50

아버지가 아들에게 증여한 경우, 법정지상권 성립할까요? 질문 갑 소유의 토지와 그 지상에 신축된 미등기건물을 을이 함께 취득한 후, 건물에 대해서는 미등기상태로 두고 있다가 이 중 토지에 대하여 경매가 실시되어 병이 낙찰받았을 경우, 을의 취득 원인이 일반매매이면 법정지상권이 성립되지 않고(대법 2002다9660판결), 상속이면 법정지상권이 성립하는 것으로 알고 있습니다. 이때 병의 토지에 대한 미등기건물의 지상권 성립 여부를 볼 때, 취득 원인이 아버지 갑이 아들 을에게 증여한 것이라면, 이를 일반매매와 유사하게 보아 법정지상권이 성립하지 않는 것으로 보는 게 타당할까요, 아니면 상속과 비슷하게 보아 법정지상권이 성립하는 것으로 보는 게 타당할까요? 한줄 답변 이 경우 법정지상권은 성립하지 않습니다. ..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 4. 8. 16:31

동시배당과 이시배당에 따라 배당금액 차이가 있나요? 질문 A아파트와 B아파트에 공동으로 근저당권 2억원을 설정한 은행이 있고, 그 후 A아파트에 대해 갑이 5천만원의 근저당권을 설정했고, B아파트에 대해서 을이 7천만원의 근저당권을 설정했습니다. 이런 경우 은행이 저당권으로 경매를 신청한다면 A아파트와 B아파트 모두 경매될 것이므로 배당에 문제가 발생하지 않겠지만, 만약 갑이 경매를 신청한다면 A아파트만 경매될 것입니다. 이때 공동저당권자 및 기타 근저당권자의 배당금액은 어떻게 결정되는지요? 동시배당과 이시배당에 따라 배당금액 차이가 있나요? 한줄 답변 동시배당을 하든 이시배당을 하든 배당금액에 차이가 없습니다. 공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위 먼저 이 경매사건의 배당과 관련되어 민법의 제368..

돈 되는 재테크/김재범의 현장경매 오늘부터1일 2019. 4. 1. 15:55