2년 거주 안 해도 비과세 특례 받는 법

M씨는 2018년 2월 서울시 강북구의 아파트를 샀습니다. 그런데 직장 때문에 수원에서 전세로 살고 있어서 거주요건을 채울 수 없습니다. 양도세 비과세를 받을 수 있는 방법은 없을까요?

19년 12월 16일 이전 임대주택 등록

만약 2019년 12월 16일까지 임대주택으로 등록했다면 의무 임대기간을 채우면 됩니다. 민간임대주택법상 의무 임대기간은 단기로 등록하는 경우 4년, 장기로 등록하는 경우 8년인데, 의무 임대기간을 빨리 끝내고 싶다면 ‘단기’로 등록하고 4년을 채운 후에 팔면 됩니다. 이때 임대료 인상률이 5%를 넘어서는 안됩니다. 단, M씨의 아파트가 9억원 초과 고가주택이라면 초과분 양도 차익에 대해서는 양도세를 내야 하고, 장기보유특별공제는 2년 거주를 하지 않았으므로 기본 공제율인 연 2%를 적용받게 됩니다.

거주기간 특례 뭐가 있을까?

2017년 8.2 부동산 대책 후(2017년 8월 3일 이후)에 취득한 조정대상지역 내 주택은 1세대 1주택자가 2년 보유, 2년 거주 요건을 채워야 비과세를 받을 수 있습니다. 그런데 2년 보유기간은 채웠지만 2년 거주기간을 채우지 못한 경우에도 비과세를 해 주는 거주기간 특례가 있습니다.

임대주택

① 임대주택으로 등록한 경우, 2년 이상 보유했으나 거주기간이 2년이 안 되더라도 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 다만, ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 위반하여 임대 의무기간 중에 그 주택을 양도하는 경우는 제외되며, 2019년 12월 16일 이전에 임대주택 등록을 한 경우에 한해 적용됩니다.
세법 개정으로 2019년 12월 17일 이후 임대주택으로 등록한 조정대상지역 내 주택이라면 임대주택으로 등록했어도 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점을 잊지 마세요.

무주택자
② 무주택자가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 2년 거주요건을 채우지 않아도 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』(2020 최신개정)을 바탕으로 재정리한 것입니다.