2020 종부세 무엇이 어떻게 달라질까?

공정시장가액비율 단계적 인상

공정시장가액비율이란 과세표준액을 구할 때 적용하는 공시지가의 비율을 말합니다. 이를테면 공정시장가액비율이 90%라면, 공시 지가가 7억원일 경우 과세표준은 9,000만원이 됩니다.
종부세의 과세표준은 소유자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원(단독명의 1세대 1주택자 9억원)을 공제한 후 공정시장가액비율을 곱해 구합니다.
2018년 공정시장가액비율이 80%였는데, 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%, 2022년 100%로 인상될 예정입니다. 공정시장가액비율이 오르면 과세표준이 상승하며 세금이 그만큼 증가하게 됩니다.

종부세세율 인상/ 세부담 상한 확대 고려

정부는 종부세 세율의 추가 인상과 조정대상지역 내 2주택자의 세부담 상한을 300%로 확대하는 것을 고려중에 있습니다. 현재 종부세 세율은 일반 그룹과 조정대상지역 내 2주택과 3주택 이상자 그룹으로 이분화되어 있는데 두 그룹 모두 아래의 표와 같이 세율을 높아질 가능성이 있습니다. 세율 인상과 상한 확대는 법 개정으로 국회를 통과해야 확정되는데, 2020년 4월 6일 현재 국회를 통과하지 않은 상태입니다.
주택의 공시가격이 올라가면 재산세와 종부세 부담도 올라가기 마련입니다. 종부세는 전년도에 비해 세금이 급격히 증가하는 것을 방지하기 위해 전년도 재산세와 보유세를 합한 금액의 일정 비율을 초과하면 그 초과금액에 대해서는 과세하지 않습니다. 이를 ‘세부담 상한’이라고 합니다. 현재 조정대상지역 내 2주택자인 경우 200%이지만, 2019년 12. 16 부동산 대책으로 2020년 납부분부터는 300%로 인상하는 것으로 법 개정이 추진중입니다.

공시지가 현실화

국토교통부는 공시지가 현실화에 박차를 가하고 있습니다. 국토교통부가 2019년 12월에 발표한 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가 격 신뢰성 제고방안’에 따르면, 2020년 발표되는 공동주택 공시 가격을 시세별로 9억원 미만은 시세변동률만 반영하고, 시세가 9~15억원 미만인 경우는 70% 수준까지, 15~30억원 미만은 75% 수준, 30억원 이상은 80% 수준까지 현실화할 예정입니다. 이에 따라 공시가격의 90%에 대해서 과세되는 종부세 부담도 커질 것으로 예상됩니다.

1주택고령자 세액공제율 합산공제율 확대

1세대 1주택을 보유한 고령자의 세액공제율, 장기보유 공제의 합산공제율의 상한선을 높여 실수요자인 고령 1주택자의 종부세 부담을 줄여주었습니다. 고령자 세액공제란 과세 기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자에게 산출세액에 연령별 공제율을 곱한 금액을 공제해주는 것입니다. 장기보유 세액공제란 1세대 1주택자로서 해당 주택을 과세 기준일 현재 5년 이상 보유한 사람은 산출세액에 보유기간별 공제율을 곱한 금액을 공제해주는 것입니다.
그런데 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제를 합해서 일정율을 초과하지 못하도록 공제한도를 두고 있습니다. 2019년까지는 이 둘을 합한 공제한도가 70%였지만, 2020년 납부분부터는 공제한도를 80%로 확대하는 법 개정을 추진중입니다.

1세대 1주택자인 O씨는 73세이며, 서울시 마포구 공덕동의 아파트를 17년째 보유중인데요, 최근 수년 동안 아파트 가격이 올라서 지금은 13억 원이 되었습니다. 이 경우 2020년 종부세를 얼마나 공제받을 수 있을까요?

O씨는 70세 이상이라 고령자 세액공제로 40%를 적용받고, 17년 간 보유했기에 장기보유 세액공제로 50%를 적용받을 수 있습니다. 둘을 합하면 90%이지만, 공제한도를 적용받기 때문에 전부 공제받을 수는 없습니다. 현재는 공제한도가 70%이지만, 법 개정으로 2020년부터 한도가 80%로 늘어난다면 80%까지 받을 수 있습니다.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』(2020 최신개정)을 바탕으로 재정리한 것입니다.