집 파는 순서따라 양도세 6억 차이? 2주택자의 절세법

C씨는 서울에 집이 2채인 2주택자입니다. A주택은 4억원에 산지 10년이 되었는데 현재 시세는 18억원입니다. B주택은 10년 전에 8억원에 사서 현재는 11억원입니다. 2채 모두 2년 이상 거주했는데, 지금 B주택은 세입자를 들여 임대를 주고 있습니다. C씨는 늘어나는 세금부담 때문에 한 채는 처분하고 똘똘한 한 채를 가져가고 싶어하는데요, 양도소득세를 줄이려면 어떻게 해야 할까요?

양도차익 체크 필수

C씨의 아파트는 모두 조정대상지역인 서울에 있습니다. 따라서 중과배제 주택이 아닌 한, 먼저 파는 한 채는 2주택자로서 양도소득세가 중과됩니다. 단 2019년 12월 17일 이후 200년 6월 30일까지 '한시적 중가 완화' 기간 동안 양도하면 중과되지 않습니다.

가장 먼저 체크해야 할 것은 양도차익입니다.

A주택의 양도차익은 14억원이고, B주택은 3억원입니다.

양도차익 작은 주택 먼저 파는 경우

양도차익이 작은 B주택을 먼저 팔면 C씨는 2주택자이므로 양도소득세 중과되어 양도소득세가 약 1억 3,600만원이 나옵니다. 그다음 양도차익이 큰 A주택을 팔면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 그런데 A주택은 시가가 18억원인 고가주택이므로, 9억원 초과분에 대해 양도소득세로 약 3,600만원을 내게 된됩니다

즉, 양도차익이 작은 B주택부터 팔 경우, 2채의 총 양도소득세는 약 1억 7,200만원입니다.

 

양도차익이 큰 주택 먼저 파는 경우

만약 C씨가 양도차익이 큰 A주택을 먼저 판다면 어떻게 될까요?

시가 18억원인 A주택을 팔면 2주택자로서 중과되어 양도소득세가 약 7억 6,000만원이 나옵니다. 그런 다음 B주택을 팔면 9억원 초과 고가주택이라서 1세대 1주택 비과세는 받을 수 없지만, 10년 보유했으므로 장기보유특별공제 80%를 받아 양도소득세가 약 55만원입니다. 양도차익이 큰 A주택부터 팔면 총 세금은 7억 6,055만원입니다.

 

이처럼 양도차익이 작은 B주택부터 파느냐, 아니면 양도차익이 큰 A주택부터 파느냐, 즉 양도순서에 따라 세금이 무려 5억 8,855만원이나 차이가 납니다.

2021년부터 주의할 점

2021년부터는 주의할 점이 하나 더 있습니다. 세법이 개정되어 다주택자의 경우 최종적으로 1주택이 된 상태에서, 다시 2년 이상을 보유한 후에 양도해야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있게 되었습니다.

따라서 지금은 양도차익이 작은 B주택을 판 이후 바로 A주택을 팔아도 비과세를 받을 수 있지만, 2021년 1월 1일 이후에는 B주택을 판 날 이후로 A주택을 2년 더 보유한 후에 팔아야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

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이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.