부부 증여로 1억 6천 절세? : 2주택자 절세법

사례】 Y씨는 9년 전에 서울 아파트 2채를 각각 3억원에 샀습니다. 현재는 7억원으로 올라서 양도차익이 각각 4억원에 달합니다. 그는 양도세를 줄이기 위해 아내에게 증여를 고민 중이라고 합니다.

3자에게 팔면 양도세 1억 9천만원

Y씨가 아파트 한 채를 먼저 판다면 양도소득세가 얼마나 나올까요?

Y씨는 2주택자이며 조정대상지역인 서울 아파트이므로, 다주택자 중과로 인해 장기보유특별공제를 받을 수 없고, 양도소득세 세율이 10%p 가산됩니다. 양도소득세를 계산해보면 약 1억 9,000만원(지방소득세 포함)이 나옵니다.

Y씨가 나중에 파는 아파트 한 채는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 9억원 초과 고가주택이 아니고, 9년 전에 구입했으므로 보유기간 2년도 이미 채웠기 때문입니다.

그렇다면 먼저 양도하는 아파트 한 채의 양도소득세 1억 9,000만원을 아낄 수 있는 방법은 무엇일까요?

 

​배우자에게 증여한 후 팔아라

Y씨가 7억원 아파트 한 채를 아내에게 증여하면, 배우자 증여공제(6억원)을 제한 1억원에 대한 증여세로 1,000만원 내면 됩니다. 여기에 취득세 2,000만원(증여로 취득하는 경우 기준시가 적용해 취득세 4%, 아파트 공동주택가격을 5억원으로 가정)을 더하면, 아내에게 증여하면서 내는 세금은 총 3,000만원입니다.

그런데 아내에게 아파트 한 채를 증여하더라도 여전히 1세대 2주택입니다. 여기서 절세 포인트는 ‘취득가액을 올려 양도차익을 줄이는 전략’입니다.

단 이때 증여일로부터 5년 이내에 양도해서는 안 됩니다. 5년 이내에 양도하면 이월과세가 적용되어 증여한 배우자의 당초 취득가액으로 양도세를 계산하기 때문입니다.

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취득가액 올려 양도차익 축소 전략

Y씨가 아파트를 바로 팔면 양도소득세 계산 시 취득가액이 3억원이지만, 증여한 후 아내가 나중에 팔면 취득가액이 증여 당시 금액인 7억원이 됩니다. 취득가액이 커진 만큼 양도소득세가 줄어들게 되죠.

계산 편의상 5년 후에 아파트 가격이 변동이 없다면, 취득가액 7억원, 양도가액 7억원으로 양도소득세를 한푼도 안 내도 됩니다.

정리해볼까요.

2주택자인 Y씨가 제3자에게 7억원 아파트를 팔면 양도소득세로 1억 9,000만원을 내야 합니다. 하지만 아내에게 이 아파트를 증여하고 5년 후에 팔면 증여세와 취득세로 3,000만원만 내고 양도소득세는 한푼도 안 내도 됩니다(증여가액=양도가액 가정함). 물론 아내가 증여가액보다 높은 금액에 필았다면 그 차익에 대해서는 양도세를 내야 합니다.

결과적으로 조정대상지역인 서울의 2주택자인 Y씨는 아파트 한 채를 제3자에게 팔지 않고 아내에게 증여한 후 5년 후에 파는 전략을 통해 무려 1억 6,000만원의 세금을 아낄 수 있는 것입니다.

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이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.