토지 투자자라면 꼭 알아야 할 현장에서 토지 쉽게 찾는 법

토지 투자자라면 꼭 알아야 할 현장에서 토지 쉽게 찾는 법

 

전문적으로 토지에만 투자하는 사람들도 서류상 좋은 물건이라고 판단하고 현장에 갔을 때, ‘역시 좋은 물건이구나!’ 하고 느끼는 경우는 5건 중 1건 정도에 불과하다고 합니다. 그만큼 현장답사가 중요합니다. 투자 목적이든 주택 신축 후 거주 목적이든 간에 토지를 구입할 생각이 있다면 현장답사는 선택이 아닌 필수입니다.
정부의 8·2 부동산 대책 발표 후 토지에 대한 관심이 높아지고 있다고 합니다. 경매로 나온 토지에 관심을 갖는 분들도 많으리라 생각합니다.
그런데 경매로 나온 토지는 보통 공인중개사나 땅주인의 안내를 받을 수 없습니다. 따라서 혼자서 찾아갈 수 있어야 합니다. 그런데 토지는 거기가 거기 같고, 경계도 명확하지 않으며, 우편물을 확인할 수도 없으므로 찾기가 쉽지 않습니다.
어떤 사람들은 현장에 가서 마을사람에게 물어보면 된다고 생각하지만, 현지인들도 ‘재팔이네 땅’, ‘최 영감님 과수원’은 알아도 391-3번지가 어딘지는 잘 모르죠.
이 때문에 경매 토지 투자를 어려워하는 분들도 많습니다. 그러나 현장답사를 떠나기 전에 철저하게 준비하고, 현장에서 꼼꼼히 살펴보면 방법이 있습니다. 현장에서 좀 더 쉽게 해당 토지 찾는 법을 알려드리겠습니다.

1/75,000 축척의 지도를 사용하자

대부분 감정평가서에 첨부된 위치도는 1:25,000 축척의 지도입니다. 이 지도는 넓은 범위까지 표시되지 않으므로, 지도책을 사서 표시를 하고 이를 보면서 찾아가는 것이 훨씬 수월합니다. 돈 아깝다고 인터넷에서 찾아보지 말고, 좋은 지도를 구입하는 것이 좋습니다. 나는 현장답사를 한 곳은 지도에 반드시 표시해 둡니다. 그러면 내가 답사한 모든 토지가 지도책에 표시되어 있으니, 나중에 지역별 특징을 떠올리기가 쉽죠. 전국지도는 1/50,000이나 1/75,000의 축척 모두 무난하지만, 1/75,000 축척의 지도를 추천합니다. 

 

감정평가서에 첨부된 위치도를 활용하자

현장답사를 갈 때는 감정평가서에 첨부된 위치도를 인쇄해서 가져가는 것이 좋습니다. 위치도를 볼 때는 특히 그 토지가 계곡이나 도로를 기준으로 왼쪽에 있는지, 오른쪽에 있는지를 주의해서 살펴보아야 합니다. 이것만으로도 토지를 쉽게 찾는 데 도움이 됩니다.   

 

감정평가서의 물건사진을 이용하자

현장 근처까지 갔다면, 이제 사진과 일치하는 토지를 찾아야 합니다. 여기서 한 가지 중요한 팁! 감정평가서의 사진은 최근 풍경이 아닙니다.
위의 사진은 동일한 경매 토지의 겨울과 여름  풍경입니다.  꽤 다른 모습입니다. 
경매 개시 결정이 나고 감정평가가 이루어진 때부터 최초 매각공고 시점까지 약 6개월이 걸리므로, 그 사이에 나뭇잎이 울창해졌거나 시냇물이 말라서 형태를 찾기 힘들 수도 있습니다. 감정평가날짜는 감정평가서의 첫 장(표지 제외)에 표시되어 있으니 사진이 찍힌 시기가 언제인지 참고할 수 있습니다. 특히 농지라면 재배작물이 아예 달라질 수 있으므로 사진의 배경까지도 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 
토지를 찾을 때는 ‘확실하지는 않지만 이 땅인 것 같다’는 식이어서는 안 됩니다. 내 경험으로는 아무리 경매 초보자라도, 계절과 현황이 바뀌었더라도, 토지의 주소를 제대로 찾았다면 ‘확신’이 생깁니다. 그런 확신이 서지 않는다면 절대로 그 토지가 아닙니다. 간혹 감정평가서의 물건사진이 엉뚱한 곳인 경우도 있으므로 주의하세요.
지적도상 근처에 대지가 있는지 살펴보는 것도 좋습니다. 대지 위에는 건축물이 있을 가능성이 높은데, 그것을 먼저 찾으면 토지를 찾기가 좀더 수월합니다. 마을사람에게 물어도 좋고, 특히 우편배달부를 만난다면 꼭 물어보세요.

토지가 지적도와 일치하는지 체크하자

이제 실제 토지와 서류상의 토지가 일치하는지 대조해 보세요. 토지는 건물과 달리 경계가 표시되어 있지 않으므로, 지적도와 일치하는지 파악하기가 쉽지 않습니다. 그러나 자세히 살펴보면 굳이 담이나 축대 같은 구조물이 없더라도 대부분 실제 토지의 경계를 알 수 있습니다. 예를 들어 재배 농작물이 다르거나 지면의 높이가 달라지는 등 대략의 경계를 바탕으로, 현재 토지 모양과 지적도상의 토지 모양이 일치하는지 반드시 체크하세요.     

위 지적도를 보면 왼쪽으로 좁은 길이 있고, 오른쪽에 전답이 있는 것이 특징입니다. 그리고 마름모꼴의 물고기 모양처럼 생긴 토지죠.
위 사진은 위 지적도 토지의 실제 모습입니다. 역시 마름모꼴로 특이하게 생겼습니다. 이처럼 지적도를 참고해 일치하는 토지인지 살펴보면 됩니다. 

 

실제 토지가 지적도와 다를 경우

토지의 경계가 없다면 경매로 산 다음에 지적을 측량하고 말뚝을 박아 경계를 표시하면 됩니다. 경매 토지의 일부가 남의 토지처럼 사용되고 있지 않는지 둘러보고 확인해야 합니다.
실제 토지의 면적이 서류상의 토지 면적보다 넓다면 문제될 게 없습니다. 지적도상 타인(국유지 포함)의 토지 위에는 건축물을 지을 수 없지만, 마당이나 텃밭 등으로 사용하는 것은 문제가 없기 때문입니다. 물론 땅주인이 돌려 달라고 하면 돌려주어야 합니다.
반대로 실제 토지의 면적이 서류상의 토지 면적보다 작은 경우는 주의해야 합니다. 이때는 낙찰받은 다음에 지적측량을 해서 되찾을 수 있을지, 아니면 그 토지에 다른 사람의 건축물이 있거나 도로로 편입되었거나 하천 범람으로 유실되어 되찾을 수 없는 상황인지를 파악해야 합니다.    

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.