도시인이 농지를 ? 농지취득 자격증명서 받는 법

도시인이 농지를 ? 농지취득 자격증명서 받는 법

정부의 8·2 부동산 대책 발표 후 토지에 대한 관심이 높아지고 있다고 합니다. 토지는 아파트, 오피스텔, 상가 등에 비해 경쟁이 덜하고 상대적으로 높은 수익을 거둘 수 있다고 평가받고 있습니다.
부동산 경매에서도 토지 경매에 관한 관심이 높아지고 있습니다. 그런데 도시인이 경매로 농지를 낙찰받으면 ‘농지취득 자격증명서’가 꼭 필요합니다. 도시인이 농지취득 자격증명서 받는 법을 알려드립니다.
 

농지취득 자격증명서란?

농지취득 자격증명서란 말 그대로 농지를 취득할 수 있는 자격을 증명하는 서류입니다. 농지 경매사건은 대부분 특별 매각조건으로 농지취득 자격증명서를 매각허가 결정기일(입찰 후 7일)까지 제출할 것을 요구합니다.
농지취득 자격증명서는 그 농지가 있는 시청, 군청, 구청, 주민센터에서 발급하는데, 낙찰 후 7일 안에 법원에 제출해야 하므로 서둘러 신청해야 합니다. 농지를 공유자와 함께 낙찰받았다면 지분별로 각각 신청해야 합니다.
농지취득 자격증명서를 신청하면 사유가 주말영농체험인 경우 2일, 농업경영은 4일 정도 걸립니다. 특별한 문제가 없다면 간혹 신청 당일에 발급해 주기도 합니다. 이 서류를 내지 않으면 매각이 불허되고, 입찰보증금도 돌려받지 못해 큰 손해를 볼 수 있습니다.
 

농사 짓지 않고 농지 취득하는 법

“입찰하려는 지역에 거주하지 않는데, 농지를 취득할 수 있나요?”
농지 경매에서 가장 많이 받는 질문 중 하나입니다.
결론부터 말하면 “취득할 수 있다”입니다. 물론 현행 농지법은 “농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다”며 제한을 둡니다. 이 규정만 본다면, 현재 도시에 살며 농사를 짓지 않는 사람들은 농지를 취득할 방법이 영영 없을 것처럼 보입니다. 그러나 현실은 그렇지 않습니다.
농사를 짓지 않는 사람이 농지를 취득할 수 있는 방법을 무엇일까요?
첫째, 농지가 1,000㎡(302.5평) 미만일 경우, 농업경영이 목적이 아니더라도 구입할 수 있습니다. 이 정도 면적이면 집을 짓고 자그마한 정원과 텃밭을 꾸미기에 충분합니다. 주말영농체험을 목적으로 농지를 취득하면 농업경영의 의무를 피할 수 있으며, 농사를 짓지 않고도 오래 소유할 수 있습니다. 노후를 위해 지방에 토지를 매입하려는 사람에게 추천하는 방법입니다.
둘째, 1,000㎡ 이상의 농지도 취득 자체가 아예 불가능한 것은 아닙니다. 현행 농지법은 “농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다”고 했습니다. 그런데 ‘이용할 자’는 미래의 문제입니다. 현재 농사를 짓지 않더라도 앞으로 지을 예정이라면 농지를 취득할 수 있다는 것이죠.
 

농지취득 자격증명서 발급받는 법

결국 농지취득 자격증명서를 발급받으러 가서 담당 공무원에게 “농업경영을 하겠다”고 하면 그가 발급 신청을 반려할 근거가 없습니다. 물론 이 증명서를 취득한 후에 농사를 지어야 한다는 의무가 따릅니다.
하지만 이 또한 낙찰 후에 바로 주택을 건축할 계획이라면 문제가 되지 않습니다. 농지를 취득한 후 개발행위 허가를 받아 건축을 하면, 그 농지는 준공 후 토지이동(지목 변경) 신청에 의해 대지가 됩니다. 대지는 농지가 아니므로 당연히 농업경영의 의무가 없는 것이죠.
 

농지취득 자격증명서가 나오지 않는 경우?

현재 그 농지가 농업경영에 적합하지 않다면 농지취득 자격증명서를 발급받을 수 없습니다.
농지는 전, 답, 과수원을 말합니다. 그런데 농촌에는 집을 짓고도 지목을 대지로 바꾸지 않아 서류상에는 그대로 농지로 남아 있는 경우가 많습니다. 이 경우 지목이 농지이므로 당연히 특별 매각조건으로 농지취득 자격증명서를 내라고 합니다. 하지만 실제로 집이 지어져 있어 농사를 지을 수 있는 상황이 아니므로 증명서를 받을 수 없습니다.
한 가지 팁을 드리면, 입찰 전에 미리 지방자치단체의 농지과 또는 농업정책과 담당공무원에게 문의하는 것이 좋습니다. “농지로 바꿀 복구 계획서를 첨부하면, 농지취득 자격증명서를 발급해 줄 수 있나요?”라고 물어보고, 확답을 받아 두면 불필요한 헛수고를 줄일 수 있습니다.
또한 지목이 농지더라도 경사도가 심하거나, 마을 사람들이 예전부터 도로로 사용하고 있는 경우에도 농지취득 자격증명서를 발급받을 수 없습니다. 그러므로 농지를 낙찰받으려면 사전에 권리분석과 현장답사 단계에서 농지취득 자격증명서를 발급받을 수 있는지 철저하게 조사해야 합니다. 그렇지 않으면, 농지를 낙찰받고도 입찰보증금만 날리는 안타까운 일이 벌어질 수 있습니다.

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 재정리한 것입니다.