매매차익이냐 임대수익이냐 목적에 맞는 입찰가 산정하는 법

매매차익이냐 임대수익이냐 목적에 맞는 입찰가 산정하는 법

입찰가를 정할 때는 무엇보다 현장답사에서 얻은 시세 정보가 중요합니다. 매각 후에 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지의 여부도 중요하며, 입찰 경쟁률이 얼마나 될지도 예상해 반영해야 하죠.
사실 입찰가를 정하는 과정은 그동안 그 경매물건에 대해 조사한 모든 내용이 반영되는 지점입니다.
입찰가를 산정하는 방법은 매매차익을 원하는지, 임대수익을 원하는지에 따라 다릅니다. 목적에 따라 다음과 같은 방법으로 입찰가를 뽑은 다음 낙찰자에게 인수되는 권리로 인해 추가로 드는 비용, 명도비용, 각종 세금, 수리비용, 연체 관리비 등을 감안하여 최종적으로 정하면 됩니다.

매매차익이 목적이라면

경매 부동산을 저렴하게 사서 나중에 오른 가격에 팔아 매매차익을 얻으려 한다면, 제1원칙은 당연히 수익을 얻을 수 있는 입찰가를 적어 내야 한다는 것입니다. 이 경우 입찰가는 부동산을 낙찰받은 후 ‘스스로 팔 자신이 있는 가격’에서 ‘일체의 비용’(수수료와 세금 등)과 ‘기대수익’을 뺀 금액이 됩니다. 그래야 기대하는 수익을 얻을 수 있기 때문이죠.
 
스스로 팔 자신이 있는 금액
‘스스로 팔 자신이 있는 금액’이란 시세를 말합니다. 여기서 시세는 감정가가 아닙니다. 감정가를 시세로 오인하는 경우가 간혹 있는데 법원의 감정가는 시세보다 조금 웃도는 경우가 많으므로 손해 볼 위험이 있으니 조심해야 합니다.
시세는 현지 공인중개사, 지역주민 등 현장답사를 통해 확인하는 수밖에 없습니다. 그들을 많이 만날수록 비교적 정확한 시세를 얻을 수 있습니다.
시세를 파악했다면, 입찰할 부동산의 개별 특징과 지역적 요인을 고려하여 매도시점과 판매가격을 예상해 보세요. 만약 개발계획이 있다면 개발 후의 매도금액을 어림잡아 생각해 보면 됩니다.       

경매와 관련된 일체의 비용
경매를 통해 부동산을 매수할 때 드는 비용을 계산합니다. 취득세, 등록세, 명도비용은 물론 집수리 비용, 개발비, 팔 때의 양도소득세, 부동산 중개수수료 등을 포함해야 합니다. 특히 양도소득세는 보유기간이나 종목, 개인 사정에 따라 크게 다르므로 꼼꼼히 따져 보아야 합니다.
 
기대수익을 정한다
기대수익은 말 그대로 그 경매물건을 샀다가 되팔 때 기대하는 수익입니다. 개인의 욕심에 따라 다르고 부동산 경기, 지역, 종목에 따라 수시로 바뀔 수밖에 없지만 보통 30% 정도의 수익률이라면 무리가 없을 것입니다. 자신이 보유하고자 하는 기간에 맞게 기대수익을 계산해 보면 됩니다.

위의 계산방법을 정리해 볼까요. 부동산 경매를 통해 매매차익을 얻으려면 다음과 같이 입찰가를 계산하면 됩니다.

사례 :  매매차익을 목적으로 단독주택에 입찰하는 경우, 입찰가 산정법
김 oo씨는 서울시 은평구 수색동 단독주택의 경매에 입찰할 예정입니다. 최초 감정가는 6억 5천만원이었는데 2회 유찰되어 3회차 매각의 최저 매각가격은 4억 1,600만원입니다. 현지 공인중개사를 통해 알아본 결과 현재 시세는 6억 5천만원 정도입니다.
김 씨는이 단독주택을 낙찰받아 3년 후에 팔 계획입니다. 현재 시세가6억 5천만원이므로, 3년 후라면 적어도 7억원에는 팔 수 있지 않을까 예상하고 있으며 그가 바라는 기대수익은 2억원입니다.
권리분석을 해 보니 매각 후 인수되는 권리는 없으며, 현재 세입자의 이사비용 150만원 정도만 부담하면 명도가 가능할 듯합니다. 그리고 이 집에 2년 이상 거주하고 팔면 양도소득세도 나오지 않습니다.
그렇다면 입찰가를 산정해 볼까요?

임대수익을 올리고 싶다면

임대수익을 기대하는 투자자도 입찰가를 산정하는 기본 방식은 앞에서 설명한 것과 비슷합니다. 취득과 보유, 임대사업에 따른 제반비용을 예상하고 기대수익률을 정합니다. 모든 비용을 빼고도 연간 기대수익률이 나올 수 있는 가격을 거꾸로 계산해 입찰가를 정하면 됩니다.

임대가격 감안하기
연간 수익률을 알기 위해서는 매수가격과 비용 외에 임대가를 알아야 합니다. 현장답사를 나갔을 때 공인중개사 사무소 여러 곳에서 매매시세와 함께 임대시세도 조사해야 합니다. 아무리 좋은 집을 낙찰받더라도 그 동네에 월세를 사는 사람이 드물거나 월세를 기대만큼 받을 수 없다면 큰 차질이 생기죠.
 
기대 임대 수익률은 100% 현금 투자를 기준으로
연간 기대 임대 수익률은 융자 없이 100% 현금으로 투자하는 경우를 기준으로 연 8~10%면 꽤 괜찮은 편입니다. 물론 일부 융자를 얻어 투자하는 경우라면 임대 수익률이 바뀝니다. 그러나 대출금이나 연이율은 개인의 신용도에 따라 다르므로, 이를 기준으로 입찰가를 산정하면 자칫 객관성을 잃어 손해를 볼 수 있습니다.
 
그럼, 임대수익을 바랄 때 입찰가를 정하는 방법을 알아볼까요.

 

사례 : 임대수익이 목적인 오피스텔 입찰가 산정법
B 씨는 현재 보증금 2천만원에 월세 70만원인 오피스텔에 입찰할 생각입니다. 이 오피스텔을 낙찰받을 경우의 제반 비용이 300만 원이고, 융자는 없습니다. 연 10%의 임대 수익률을 올리려면, 입찰가를 얼마로 써야 할까요?

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 재정리한 것입니다.