상가 임대 수익률 판단시 주의해야 할 점 3가지

상가 임대 수익률 판단시 주의해야 할 점 3가지

경매로 나온 상업용 부동산에 투자하려는 분들은 대부분 임대수익을 얻는 것이 목적입니다. 그러므로 임대보증금과 월세에 대한 정확한 정보를 알아보아야 합니다. 법원의 현황조사서에 기본 정보가 나와 있지만 간혹 함정이 있습니다. 적정 임대수익률을 판단할 때 흔히 하는 실수들을 살펴보고 이를 통해 무엇을 주의해야 하는지 살펴보겠습니다.

월세를 꼼꼼히 확인하세요

부가가치세가 포함 여부는?
우리나라는 거의 모든 재화(농축산물 제외)와 용역에 10%의 부가가치세가 붙습니다. 주거용 부동산은 집주인이 사업을 하기 위해 세를 놓는 것이 아니므로, 관행적으로 부가가치세를 내지 않지만 상업용 부동산은 임차인이 사업을 하기 위해 임대하는 것이므로, 대부분 월세의 10%인 부가가치세를 추가로 냅니다. 건물주는 임차인에게 받은 부가가치세를 세금으로 납부합니다.
법원의 현황조사서에는 부가가치세를 포함한 월세가 기록될 때가 많습니다. 문제는 월세에 부가가치세가 포함되었는지 여부가 명확하지 않다는 것입니다. 현황조사서에 기재된 월세가 100만원인 경우, 부가가치세가 포함된 경우라면 실제 월세는 약 91만원으로 수익률이 약 10% 낮아집니다.
현황조사서에 기록된 월세가 77만원, 110만원, 132만원, 165만원처럼 11로 정확히 나누어 떨어진다면, 부가가치세를 포함한 월세일 가능성이 매우 높습니다. 이런 경우, 현장답사를 할 때 주변 공인중개사 사무소에서 월세를 더욱 정확하게 알아보아야 합니다.

월세금액이 맞는가?
동대문의 밀리오레나 두타 같은 분양상가를 ‘구분상가 건물’이라고 합니다. 예를 들어 임차인 A 씨가 구분상가 건물에서 이 씨 소유의 101호(월세 100만원), 장 씨 소유의 102호(월세 80만원)를 임차하여 하나의 옷가게로 만들어 사업을 하던 중 102호만 경매로 넘어갔다고 해 봅시다.
이때 임차인 A 씨는 아무 생각 없이 법원에 월세를 180만원으로 신고하는 경우가 많습니다.  이런 경우 현황조사서의 월세로 임대수익률을 계산해 낙찰받으면 큰 손해를 봅니다. 현장답사를 해 보니 현황조사서의 월세가 시세보다 높다면 그 원인을 반드시 찾아내야 합니다.

 

관리비 항목별로 확인하세요

집합건물의 연체 관리비는 낙찰자가 내야 합니다. 연체 관리비가 어느 수준인지 꼭 확인하세요.
구분상가의 관리비가 지나치게 비싸면, 임차인들이 부담스러워 계약을 포기합니다. 따라서 임대를 놓으려면 월세를 낮추어 주어야 합니다. 그러므로 관리사무소에 연체 관리비를 확인할 때 매달 내는 관리비 수준을 꼭 확인하고, 점포의 규모나 월세에 비해 지나치게 높은 것은 아닌지 살펴보아야 합니다.

사례 :  공용 관리비가 이렇게 높다니!
직장인 A 씨는 소액으로 투자할 경매물건을 찾던 중, 유찰을 거듭해 최저매각가격이 감정가 대비 34%까지 떨어진 구분상가를 발견했습니다. 현장답사를 해 보니, 상가건물이 전체적으로 활성화되지 않아 상당수 점포가 비어 있었지만 경매로 나온 점포는 핸드폰 등 가전제품 매장이 입점한 층에 있었고, 에스컬레이터 바로 앞이어서 헐값에 낙찰받은 다음 임대료에 큰 욕심을 부리지 않는다면 임대가 잘 될 것 같다고 판단했습니다.
A 씨는 이 점포를 낙찰받았고 연체 관리비도 납부했습니다. 그런데 점포 임대를 하려고 보니 전용면적 25㎡(약 7.5평)인 작은 점포에 매월 관리비가 무려 50만원이었습니다. 관리비 내역을 살펴보니 공용 관리비가 너무 높았어요. 다른 층의 많은 점포가 폐업 상태이고, 폐업 중인 점포의 소유자들은 이미 관리를 포기했으며, 전기·수도·가스·청소·관리 용역 등 관리비를 납부하지 않는 상태였습니다. 현재 영업 중인 점포들만 단전·단수를 안 당하려고 건물 전체의 비용을 나누어 내고 있던 것이죠.
A 씨는 과도한 공용 관리비는 자기가 내기로 약정하고 임대차 계약을 했습니다. 현재 A 씨는 월세를 받아도 거의 대부분을 공용 관리비로 내고 있는 실정입니다.

 

경업 금지 특약 유무 확인하세요

신축 상가를 분양할 경우, 점포별로 업종을 아예 지정하는 경우도 있습니다. 한 건물에서 같은 업종끼리 경쟁하는 경업(競業)을 금지하여 안정된 상권을 보호하고, 상인들끼리의 갈등을 막기 위한 것이죠.
경업 금지 점포를 사거나 임대할 때는 특별한 사정이 없는 한, 분양계약에 서 약정한 업종 제한 등의 의무를 따르기로 동의했다고 봅니다. 이를 위반하면 그 건물 같은 업종의 점주가 영업금지를 청구할 수 있습니다. 그러므로 구분상가의 점포라면, 분양이나 관리규약에 경업 금지 특약이 있는지 반드시 체크해야 합니다.

 

사례 : 상가번영회에서 해결해 준다더니
B 씨는 부업으로 커피전문점을 운영하기 위해 상가 경매물건을 골랐습니다. 상권이 매우 좋아서 낙찰 받아 커피전문점을 열면 괜찮을 것 같았는데 경업 금지 특약이 있어서 커피전문점이 또 들어올 수는 없다는 걸 알았어요. 그런데 상가번영회에서 발전기금을 기부하면 경업 제한을 풀어 주겠다고 제안했고, B 씨는 그 정도 돈은 아깝지 않다는 생각에 낙찰을 받았습니다.
그런데 커피전문점 영업을 시작한 지 몇 주 후, 법원의 집행관이 방문해서 영업금지 가처분이 결정되었으니 영업을 중단하라고 했습니다.
경업 금지 특약이 있는 경우, 상가번영회가 단독으로 경업 제한을 풀 수 있는 것이 아니라, 이미 장사를 하고 있던 커피전문점 주인의 동의가 필요한 것입니다. 결국 B 씨는 커피전문점을 정리할 수밖에 없었고, 인테리어 시설비 등을 고스란히 날렸습니다.                  
                    

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 재정리한 것입니다.