경매보다 더 까다롭다? 명도 쉽게 하는 5가지 원칙

경매보다 더 까다롭다? 명도 쉽게 하는 5가지 원칙

경매로 부동산을 취득한 후에도 숙제는 남아 있습니다. 바로 명도입니다. 현재 그 부동산을 쓰고 있는 전 주인이나 세입자와 명도합의를 해야 합니다. 초보 경매투자자들이 많이 두려워하고 어려워하는 부분이기도 합니다. 명도라고 하면 흔히 실랑이가 벌어지는 장면을 떠올리니까요. 하지만 이는 전 주인이나 세입자가 경매나 부동산법에 관해 잘 몰라서 벌어지는 일입니다. 때문에 명도의 기본원칙을 숙지한다면 의외로 쉽게 합의할 수 있습니다.
 

원칙1. 명도합의는 권한이 있는 사람과 한다

 

먼저 상대방이 권한을 가진 사람이 맞는지 판단해야 합니다. 명도합의를 하려고 가면, 전 주인이나 세입자가 아닌 사람이 “내가 실제 권리자이니 나와 합의해야 한다”고 주장하는 경우가 있습니다. 이 사람이 그 집 열쇠를 가지고 자유롭게 드나드는 걸 보면, 대부분의 낙찰자는 그를 실제 점유자라고 믿습니다. 그러나 막연한 신뢰는 금물입니다. 이럴 땐 전 주인이나 세입자의 위임장을 보여 달라고 해야 합니다. 정황만으로 판단하여 명도합의를 하면 곤란한 일이 생길 수도 있습니다. 

사례 : 헬스클럽의 ‘바지 사장’과 명도합의를 한 경우
자영업자 A 씨(45세)는 헬스클럽으로 사용되는 상가를 낙찰받았다. 헬스클럽 사업자등록증의 명의는 오사라 씨였다. 그런데 명도협의를 위해 현장을 방문했더니, 전강산 씨가 “명의만 그 사람 이름으로 되어 있고, 내가 실제 경영자이므로 나와 합의를 하면 된다”고 했다. 주변 상인들에게도 물어보고, 며칠 지켜보니 실제로 그가 헬스클럽을 운영하고 있었다. 그래서 그와 명도에 합의하고 부동산을 인도받았다. A 씨가 헬스클럽의 인테리어를 철거하는데 경찰과 함께 오사라 씨가 찾아왔다. 임차인인 오 씨가 ‘건조물 침입’과 ‘재물손괴’로 경찰에 신고한 것이다. 전 씨와 명도합의를 했다고 말했지만, 오 씨는 “전 씨는 권리가 없는 사람”이라며 화를 냈다.

원칙 2. 명도확인서로 실랑이하지 말자

현재 그 부동산을 사용하는 점유자가 배당으로 보증금을 돌려받을 수 있는 세입자라면, 명도는 쉬워집니다. 왜냐하면 세입자는 낙찰자의 인감증명서가 첨부된 명도확인서를 법원에 제출해야 배당금을 받기 때문이죠. 어떤 낙찰자들은 세입자가 부동산을 비워 줄 때까지 절대 명도확인서를 주지 않습니다. 이사도 안 갔는데 명도확인서를 먼저 주면, 나중에 세입자가 배당금을 받고도 집을 비워 주지 않고 버틸까 걱정하기 때문입니다. 법적으로 낙찰자는 점유자가 집을 비워 줌과 동시에 명도확인서를 주면 됩니다. 그러므로 이런 행동이 잘못된 것은 아닙니다.
그러나 나는 이사날짜만 합의되면 명도확인서를 먼저 주기도 합니다. 세입자는 배당금(보증금)을 받아야 이사 갈 집을 구할 수 있으므로, 그의 사정을 배려하는 것이죠. 설령 세입자가 약속을 어기더라도 손해가 더 커지는 것은 아니라는 계산 때문이기도 합니다.
세입자가 배당금을 받고도 약속한 날짜에 집을 비워 주지 않는 사람이라면, 명도확인서를 주지 않아도 내 경고가 통할 리 없고, 그저 싸움만 길어질 뿐입니다. 낙찰자는 세입자가 집을 비워 주지 않으면 명도확인서를 주지 않을 권리가 있습니다. 하지만 세입자 역시 집주인이 명도확인서를 안 주면 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 이렇게 서로 “네가 먼저!”를 외치면 싸움만 길어집니다.
차라리 이사 날짜가 합의되면 명도확인서를 먼저 주는 게 낫습니다. 내 의무를 먼저 지켜서 세입자가 배당을 받으면, 이제 그는 무조건 집을 비워 주어야 합니다. 약속날짜를 어기면 인도명령에 근거해 강제집행을 당할 수도 있기 때문입니다.
 

원칙 3. 정중하고 명료하게 말하자

 

명도합의를 할 때는 정중하고 명료해야 합니다. 전 주인이나 세입자가 명도의 대가로 터무니없는 이사비를 요구한다면 단호하게 거절해야 합니다. 불명확한 태도를 보이면, ‘내 요구를 들어줄 수도 있겠구나’ 하며 기대를 하게 되고, 상황이 최악으로 치달을 수도 있습니다. 그러므로 정중하지만 단호한 태도로 일관하는 것이 중요합니다. 화를 낼 필요도 없고, 목청을 높일 필요도 없습니다.
 

원칙 4. 잔금납부와 동시에 인도명령 신청하자

점유자가 스스로 집을 비워 준다면 낙찰자는 강제집행을 할 필요가 없으니 비용을 아낄 수 있습니다. 따라서 원하는 기한 안에 집을 비워 준다면, 일정금액의 이사비로 주겠다고 제안합니다. 나는 점유자가 아예 배당을 못 받거나 일부만 배당받는 경우라면 보통 강제집행비용의 70~80% 정도를 제안합니다. 어쨌든 명도가 빨리 합의되면 시간이 절약되고, 그만큼 이자나 돈도 절약되는 셈이니까요. 물론 선택은 점유자의 몫입니다.
이처럼 명도합의는 합의대로 진행하되, 일단 낙찰잔금을 냈다면 그와 동시에 인도명령을 신청하는 것이 좋습니다. 명도합의가 안 된 이후에야 인도명령을 신청하면 결정문을 받을 때까지 기다려야 하기 때문입니다.
인도명령을 일찍 신청하면 시간을 절약할 수 있으며, 합의과정 중에 세입자나 전 주인이 법원으로부터 인도명령 결정문을 받으면 명도합의가 좀 더 수월해집니다. 명도는 시간싸움입니다.     

원칙 5. 강제집행은 최후의 히든카드

명도는 어차피 낙찰자가 이길 수밖에 없습니다. 어차피 이길 싸움을 어떤 방법으로, 얼마나 빨리 끝내느냐가 문제일 뿐입니다. 명도과정에서 싸워서 이겨야 할 대상은 점유자인 전 주인이나 세입자가 아니라 ‘시간’입니다.
명도합의가 되지 않는 최악의 경우에도 낙찰자에게는 ‘강제집행’이라는 강력한 무기가 있습니다. 그럼에도 합의를 하려는 것은 배려입니다. 그런데도 오히려 적반하장의 태도로 나온다면 강제집행이라는 권리를 행사하는 수밖에 없습니다. 이러한 사실만 잊지 않는다면 명도를 무서워할 필요가 없으며, 점유자에게 끌려다닐 일도 없습니다.   

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.