점유자 5단계 반응별 명도 시나리오

점유자 반응별 명도 시나리오

 

1단계: 대뜸 상식 밖 요구를 한다

낙찰 후 처음 점유자를 만나면 명도 시점이나 합의금에 대해 상식 이상의 요구를 하는 경우가 많습니다. 혹시 낙찰을 잘못 받은 것은 아닌지 겁부터 내는 초보 입찰자들도 많습니다만 그럴 필요 없습니다. 명도는 원래 그런 것입니다. 점유자와의 합의는 거의 대부분 이렇게 시작됩니다.

점유자 : 이사비는 얼마 줄 건데요? 1000만원 주세요.
입찰자 : 제가 법으로 내보낼 방법이 없어서 합의하자고 말씀드리는 게 아닙니다. 무리한 요구만 하지 마시고 제 의도를 생각해 주세요.

2단계: 법대로 하자고 큰소리친다

낙찰자가 점유자의 무리한 요구를 거절하면 점유자는 “법대로 하라”며 더욱 세게 나옵니다. 일단 점유자의 입에서 ‘법’이라는 단어가 튀어나왔다면, 누군가 뒤에서 도와주고 있을 가능성이 큽니다. 하지만 두려워할 필요 없습니다. 어설픈 지식을 과시하는 것일 테니까요. 진정한 고수라면 점유자에게 이런 무책임한 조언을 하지 않습니다. 나는 경매를 당한 점유자가 어떻게 해야 할지 물어 오면, 한 번도 “버티세요”라고 한 적이 없습니다. “버텨서 좋을 것 없습니다. 원만히 합의하세요”라고 합니다.
 
점유자 : 그래요. 법대로 하자고요.
입찰자 : 내일 다시 연락드리겠습니다. 그때까지 합의가 안 되면, 저도 별 수 없이 법대로 할 수밖에 없습니다.                

3단계: 무조건 버틸 기세이다

잔금을 납부하자마자 인도명령 신청을 했다면(이런 방법을 권합니다) 이 때쯤 인도명령 결정문이 점유자에게 송달됩니다. 인도명령 결정문을 받은 점유자는 기세가 한풀 꺾여 합의를 하는 경우가 많지만 가끔 인도명령 결정문을 보아도 꿈쩍하지 않는 점유자도 있습니다. 아직 현실을 직시하지 못하고 있는 것이죠. 이쯤 되면, 뒤에서 도와주던 무책임한 조력자도 슬슬 발을 빼기 시작합니다. 이 단계에서 명도합의가 되는 경우가 많습니다.
 

점유자 속마음 : 낙찰자에게 원하는 돈을 받을 때까지 버티고 드러눕자
입찰자 상황 : 이미 인도명령 결정문이 가고 있는 상태이니 너무 조급해하지 말자
     

4단계: 강제집행을 예고하면 “갑자기”라며 항의한다

인도명령 결정문만으로 명도가 안 되면 낙찰자는 강제집행을 신청합니다. 집행관이 점유자를 찾아가 강제집행을 하겠다고 알리면, 점유자의 태도는 급격히 바뀝니다. 낙찰자에게 전화를 걸어 “이렇게 비인간적으로 갑자기 나가라고 하면 어떻게 하느냐!”며 항의합니다. 사실 이미 명도합의를 여러 제안했으니 ‘갑자기’가 아니죠. 이 경우 낙찰자가 취할 태도는 하나입니다.
“강제집행을 연기해 줄 생각이 없습니다. 강제집행 전에 나간다면, 강제집행에 드는 노무비용 정도는 이사비로 드릴 생각이 있습니다. 알아서 판단하십시오”라는 숙제를 주고 전화를 끊어야 합니다.
 
점유자 : 이렇게 갑자기 나가라고 하면 어떡해요?
입찰자  : 강제집행을 연기할 생각이 없습니다.     

5단계: 뒤늦게 합의를 요구한다

강제집행 절차가 시작되면, 점유자는 합의를 요구하지만 이미 때는 늦었습니다. 강제집행 당일, 집행이 시작되어도 같은 소리만 되풀이합니다. “이렇게 갑자기”를 반복하며, 낙찰자를 피도 눈물도 없는 악당으로 몰고 가죠. 그러나 점유자의 잘못된 생각은 바꾸어 줄 필요도 없고, 바꿀 수도 없습니다. 물론 상황이 그 지경까지 가지 않았다면 좋았을 테지만, 일단 시작된 강제집행은 끝을 봐야 합니다. 모든 짐을 빼고 부동산을 인도받은 후, 점유자의 사정을 어느 정도 배려해도 늦지 않습니다.
 
점유자 : 좋아요. 300만원만 주세요.
입찰자 : 제가 드릴 수 있는 이사비용은 000만원입니다. 일단 짐부터 빼 주셨으면 합니다.        

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.